대구지방법원 2026타경1134. 대구 수성구 만촌동 1025-39의 토지 134.0㎡와 단독주택이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1978.01.30 사용승인된 2층 건물이고 일부 증축신고일은 2004.09.13입니다. 현재 소유자는 음현숙이며, 말소기준권리는 2016.01.14 설정된 칠성시장새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이 뒤의 전세권 300,000,000원과 가압류 120,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 음윤정은 2004.04.29 전입해 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “근저당 이후 권리가 모두 소멸하니 인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 실제 임대차와 점유가 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인 부담으로 이어질 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1025-39 · 대구광역시 수성구 청호로94길 29-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지 134.0㎡ |
| 건물 | 벽돌구조·경량철골조 (철근)콘크리트·판넬지붕 2층 · 사용승인 1978.01.30 · 일부 증축신고 2004.09.13 |
| 소유자 | 음현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 503,387,960원 / 503,387,960원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠성시장새마을금고 / 36,505,050원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 부속1층 4.1㎡ 멸실 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 음윤정 | 2004.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황성환 | 2019.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 황성환의 전입은 2019.09.02로 말소기준인 2016.01.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 음윤정의 전입은 2004.04.29로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 처리하는 것이 안전합니다.
등기부상 2019.08.30 설정된 김미순의 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.04 정춘기의 가압류 120,000,000원과 2026.03.23 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 즉 등기상 후순위 권리보다 음윤정의 선순위 전입관계 확인이 훨씬 중요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수금 확인이 먼저
이 사건에서 확인되는 감정가와 최저매각가는 모두 503,387,960원으로 현재 회차는 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세는 확인자료가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 싼지 비싼지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 503,387,960원 | 0원 | 36,954,080원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 402,710,368원 | 62,716,736원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 322,168,294원 | 142,142,062원 | 0원 |
회차가 내려가면 등기상 채권의 미배당은 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산되어 있어도, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 그 부분은 별도의 임대차 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,387,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,433,880원 |
| 1. 근저당 · 칠성시장새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김미순 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정춘기 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,954,080원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 등기상 채권이 전액 배당되고 36,954,080원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 음윤정의 보증금·배당관계가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 토지와 단독주택 일괄매각입니다. 토지는 지목 대, 면적 134.0㎡이며 이용상황은 단독입니다.
- 입지. 만촌네거리 남서측 인근으로, 주변은 다가구주택 등의 단독주택·아파트단지·식당 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측에 청호로, 북동측에 달구벌대로가 통과합니다. 북서측 인근에는 만촌역(대구2호선)과 시내버스 승강장이 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,648,000원/㎡ · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전 제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물. 1978.01.30 사용승인된 2층 단독주택으로 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 멸실 부분. 목록2 부속1층 4.1㎡는 멸실된 것으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 음윤정 임대차 원본 확인. 2004.04.29 전입의 원인, 현재 점유 여부, 보증금, 계약기간을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 및 미배당 보증금 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 김미순 전세권 구분. 2019.08.30 설정된 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 등기권리입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·단독주택·제시외 건물이 일괄매각되고 부속1층 4.1㎡는 멸실됐으므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 가격 별도 검증. 현재 확인자료만으로 감정가 503,387,960원의 시장 적정성을 판단할 수 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2016.01.14 칠성시장새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 김미순 전세권 300,000,000원과 정춘기 가압류 120,000,000원 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2004.04.29 전입한 음윤정은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 상태에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나, 최저가 503,387,960원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
현재 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 감정가의 할인율이 아니라 음윤정의 보증금입니다. 그 보증금과 배당관계가 확인돼야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 게다가 동일·유사 물건의 실거래 비교자료도 확인되지 않아 신건 가격이 시장보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 정리는 명확하지만, 선순위 전입자의 임대차 실체를 확정하기 전에는 가격과 인수위험 모두 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
