창원지방법원 2023타경106265. 이 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2의 1층 103호로, 감정가는 7억2,400만원이지만 현재 최저매각가는 5,951만9,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 매각물건명세서 비고에 재매각이 기재되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2017.08.30. 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이며, 그 이후 설정된 2018.01.26. 박순희 근저당권, 2023.11.15. 임의경매개시결정, 2024.02.26. 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가보다 싸다”가 아니라, 10회 유찰에도 불구하고 왜 장기간 매각되지 않았는지를 데이터에서 확인하는 것입니다. 확인되는 부담 요인은 현황 공실, 임대관계 미상, 관리비 연체 탐문, 그리고 유찰 반복입니다. 반면 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 권리상 인수 위험은 낮게 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경106265 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 7, 1층103호 (동성동,리치클2) |
| 등기 부동산 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 50 리치클2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 최명준 |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 59,519,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 407,524,557원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 유찰 | 10회 |
| 재매각 | 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2017.08.30. 설정된 을구 15번 대형선망수산업협동조합 근저당권으로 확인됩니다. 이후 을구 16번 박순희 근저당권은 2018.01.26. 설정되었고, 갑구 15번 2023.11.15. 임의경매개시결정과 갑구 16번 2024.02.26. 창원시 압류도 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 표시됩니다.
② 가격·유찰 흐름 — 10회 유찰이 핵심 신호
감정가 724,000,000원에서 현재 최저매각가 59,519,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 비율은 데이터상 감정가 8.22%이며, 10회 유찰 후의 현재 회차입니다. 따라서 일반적인 “신건 가격”과는 전혀 다른 단계에 있으며, 가격 자체보다도 장기 유찰과 재매각이라는 이력이 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 누적 유찰 |
|---|
현재 회차 59,519,000원은 감정가 대비 8.22%입니다. 다음 유찰 시 47,615,200원, 그 다음은 38,092,160원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 현재 자료에는 실거래 시세가 없어 “시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다. 이 물건은 가격 메리트보다 장기 유찰 원인과 현황 공실을 확인하는 단계입니다.
③ 예상배당표 (현재 매각가 59,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,471,342원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 466,800,000원 | 58,047,658원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 박순희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 596,800,000원에 대해 배당표상 총 배당액은 58,047,658원이고, 미배당액은 538,752,342원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란했다고 기재되어 있습니다.
- 관리비. 관리사무소 탐문 결과 2023년 10월말까지 약 840만원 정도 연체된 것으로 조사되었습니다.
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 “오동동 문화광장” 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·병원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 10m, 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,307.4㎡, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류 및 소로3류 접합입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 10회 유찰 확인. 현재 가격이 감정가의 8.22%까지 내려왔지만, 장기 유찰 및 재매각이라는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 현황 공실 확인. 근린생활시설(현황 공실)이며 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2023년 10월말까지 약 840만원 연체 탐문이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·사용관계 및 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 근거 부재. 실거래 자료가 없어 현재 최저매각가만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
- 배당 확인. 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 466,800,000원에 비해 현재 예상배당은 58,047,658원으로 미배당액이 큽니다.
- 신청채권 청구액 확인. 사건의 청구액은 407,524,557원이며 현재 시나리오에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시됩니다.
맺으며 — “낮은 가격 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 최저매각가가 59,519,000원까지 내려온 10회 유찰·재매각 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이라 권리상 인수 부담은 낮게 잡혀 있습니다.
하지만 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 실제로는 근린생활시설 현황 공실, 임대관계 미상, 약 840만원 관리비 연체 탐문, 그리고 10회 유찰이라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “더 싸다”가 아니라 “왜 이렇게 오래 유찰되었는지와 현재 현황이 무엇인지”를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 데 있습니다.
권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 장기 유찰과 현황 공실·관리비 문제 때문에 가격만으로 종합 판단하면 안 되는 물건입니다.