서울중앙지방법원 2024타경5531. 강남구 세곡동 강남데시앙파크 514동 9층 901호 아파트입니다. 등기상 소유자는 안병조이고, 2011년 12월 20일 거래가액 720,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2013년 5월 30일 설정된 국민은행 근저당권 780,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 348,000,000원, 안병국 근저당권 700,000,000원, 신한은행 가압류 41,529,357원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 신고도 없습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 외에 대항력 임차보증금이나 등기상 선순위 권리를 추가로 떠안을 구조가 아니며, 배당 부족이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 더 중요한 판단 포인트는 18.70억이라는 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경5531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 헌릉로590길 63, 514동 9층901호 (세곡동, 강남데시앙파크) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 114.69㎡ · 지상10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 안병조 · 2011.12.20. 매매 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,870,000,000원 / 1,870,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 951,498,099원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2013.05.30. 국민은행 근저당권이며, 이후 존속 중인 근저당권·가압류·가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2011년 신한은행 근저당권 336,000,000원과 2014년 신한은행 근저당권 180,000,000원은 이미 말소되어 현재 인수대상에 포함되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.0% 높고, 최신 거래보다는 낮다
강남데시앙파크 동일면적 114.69㎡의 실거래입니다. 전체 11건 평균은 1,692,909,090원이지만 과거 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 1,816,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 1,898,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.69㎡ | 10 | 1,898,000,000원 |
| 2026.05 | 114.69㎡ | 9 | 1,851,000,000원 |
| 2026.01 | 114.69㎡ | 5 | 1,790,000,000원 |
| 2025.09 | 114.69㎡ | 9 | 1,725,000,000원 |
| 2025.07 | 114.69㎡ | 2 | 1,500,000,000원 |
| 2025.06 | 114.69㎡ | 8 | 1,555,000,000원 |
| 2024.07 | 114.69㎡ | 8 | 1,590,000,000원 |
| 2024.05 | 114.69㎡ | 8 | 1,590,000,000원 |
| 2023.08 | 114.69㎡ | 4 | 1,575,000,000원 |
| 2021.11 | 114.69㎡ | 3 | 1,850,000,000원 |
| 2021.06 | 114.69㎡ | 3 | 1,698,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.69㎡ | 4건 | 1,816,000,000원 |
현재 최저가 1,870,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%로, 평균보다 54,000,000원 높습니다. 반면 최신 2026년 7월 거래 1,898,000,000원보다는 28,000,000원 낮습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없고, 최근 평균보다 높은 대신 최신 고가 거래에 근접한 신건 가격으로 보는 편이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,870,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,100,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 안병국 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 41,529,357원 | 20,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,869,529,357원 중 예상배당은 1,848,900,000원으로, 20,629,357원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,870,000,000원 | 20,629,357원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,496,000,000원 | 390,889,357원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,196,800,000원 | 687,097,357원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 세곡동 대왕초등학교 남서측 인근으로, 청계산·아파트단지·단독주택·소규모 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 운행횟수 등을 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 강남데시앙파크는 546세대, 2011.11.01 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 기준. 신건 18.70억은 최근 12개월 평균 18.16억의 103.0%입니다. 평균 대비 할인 없는 가격임을 전제로 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 동일면적 10층 거래가 18.98억으로 현재 최저가보다 2,800만원 높습니다. 해당 거래의 층·상태와 본건 9층의 차이를 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 임차인. 현재 확인된 임차인은 없으므로 대항력 보증금 인수 문제는 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 20,629,357원 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부와 입찰 후 절차는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 깔끔합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후의 근저당·가압류·가처분도 매각으로 정리됩니다. 다만 현재 신건 최저가 18.70억은 최근 12개월 동일면적 평균 18.16억보다 3.0% 높습니다. 최근 가격 흐름이 +11.9%이고 최신 거래가 18.98억이라는 점은 방어 논리가 되지만, 경매에서 신건부터 받아야 할 만큼 명확한 가격 할인은 아닙니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류에 가깝고, 이 사건의 핵심은 “안전한가”보다 “18.70억에 굳이 살 이유가 충분한가”에 있습니다.
