대구지방법원 2026타경100349. 대구 동구 검사동 ‘제네스빌’ 5층 501호, 전용 84.54㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이소민으로 2022년 5월 252,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.05.10. 주식회사대구은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이며, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가 212,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 제네스빌 전용 84.54㎡의 가장 최근 거래는 2026.01. 200,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 이를 12,000,000원 웃도는 106.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 검사동 976-2 제네스빌 5층 501호 · 도로명 대구광역시 동구 해동로 226 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.54㎡ · 철근콘크리트조 11층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이소민 · 2022.05.23. 매매 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 175,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 제네스빌 · 19세대 · 2002.05.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
현황조사상 501호 점유자 최종각 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.09.09.로 말소기준권리인 2023.05.10. 대구은행 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자 1명이며, 매수인 인수액은 예상배당상 0원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종각 | 501호 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 6% 높은 신건
제네스빌 전용 84.54㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 237,333,333원이지만, 2022년의 252,000,000원·260,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에는 2026.01. 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터상 더 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.54㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 84.54㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2022.02 | 84.54㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.54㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 212,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 200,000,000원보다 12,000,000원 높고, 비율로는 106.0%입니다. 또한 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아진 정도를 나타내는 최근 대비 과거 추세는 -21.9%입니다. 전체 평균 237,333,333원만 놓고 보면 현재 가격이 낮아 보이지만, 최근 시장에서는 오히려 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 208,232,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,660,539원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경 | 16,410,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 393,071,401원 중 208,232,000원이 배당되고 184,839,401원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 184,839,401원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 226,645,801원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 260,090,921원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다. 현재 212,000,000원은 최근 시세 200,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원으로 낮아집니다. 현재 회차는 권리 문제가 아니라 최근 실거래 대비 가격이 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동촌역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교·유원지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 간선도로를 이용한 차량출입이 무난하고, 버스승강장과 도시철도역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다. 비행안전제5구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 575.0㎡, 공시지가 1,418,000원/㎡이며 평지입니다.
- 환금성. 제네스빌은 19세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래는 2026.01. 200,000,000원입니다.
- 현장 확인. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적 구조와 수리 여부를 확인하지 못했고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 237,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -21.9%이므로 현재 212,000,000원을 ‘할인 가격’으로 보기는 어렵습니다.
- 점유자 확인. 최종각의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 구조와 수리 여부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 실제 관리·수선 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최종 변경사항을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세 위
이 사건은 확인된 점유자 1명의 전입이 말소기준권리보다 늦고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조만 보면 핵심 부담은 크지 않습니다. 문제는 현재 가격입니다. 감정가이자 실질취득액 212,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 200,000,000원의 106.0%이고, 최근 가격 추세도 -21.9%입니다. 전체 평균 237,333,333원은 2022년 고가 거래의 영향을 받아 현재 시장을 그대로 보여주지 못합니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 ‘인수 위험’보다 최근 실거래 대비 얼마에 취득하느냐입니다.
