대구지방법원 2026타경100425. 대구 중구 공평동 60-3의 토지와 근린생활시설 등으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 박준석·윤주희·하영이로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2014.10.16 설정된 국민은행 근저당권 1,260,000,000원입니다. 그 이후 설정된 국민은행 근저당 3건과 박준석·윤주희 지분에 붙은 가압류, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 지상 1층의 성윤희 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월 임대료는 4,545,454원이며 2025.11.21 전입했습니다. 말소기준인 2014.10.16보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 배당요구는 2026.05.13 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100425 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 공평동 60-3 · 대구광역시 중구 동성로6길 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 등으로 이용 |
| 소유자 | 박준석 3분의 1 · 윤주희 3분의 1 · 하영이 3분의 1 |
| 토지 | 대 223.1㎡ · 상업용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 2,856,956,300원 / 2,856,956,300원 (신건) |
| 청구액 | 1,585,187,455원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 2015.02.03, 2015.07.10, 2023.05.25 추가 설정된 국민은행 근저당권과 2025년 이후 박준석·윤주희 지분에 설정된 가압류 7건, 2026.02.25 임의경매개시결정, 2026.04.23 박준석 지분 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월 임대료 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성윤희 | 지상1층 | 2025.11.21 | 50,000,000원 | 4,545,454원 | 2026.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
성윤희의 전입일 2025.11.21은 말소기준 2014.10.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 비교 대신 미배당 확인
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,856,956,300원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 2,285,565,040원, 2회 유찰 시에는 1,828,452,032원입니다. 별도 실거래 비교값은 사용하지 않고, 각 회차에서 채권 미배당이 어떻게 변하는지만 확인합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,856,956,300원 | 1,966,885,973원 | 1,966,885,973원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,285,565,040원 | 1,966,885,973원 | 1,966,885,973원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,828,452,032원 | 1,966,885,973원 | 1,807,767,512원 | 159,118,461원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 제공된 채권 총액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 159,118,461원 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 표시되지는 않습니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,856,956,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,969,563원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 제주신용보증재단 | 12,916,646원 | 12,916,646원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,763,696원 | 10,763,696원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 대구신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 31,983,962원 | 31,983,962원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 한화생명보헙주식회사 | 5,252,107원 | 5,252,107원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 주식회사제주은행 | 18,969,562원 | 18,969,562원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 859,100,764원 |
집행비용은 약 매각가의 1.1%로 추정된 금액입니다. 현재 회차에서는 제공된 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 859,100,764원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 중구 공평동 소재 2.28기념중앙공원 남동측 인근이며, 부근 일대는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 1·2층이 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물이며 외벽은 판넬 및 세멘 노출 등, 내벽은 몰탈위 페인팅·타일·내부인테리어 등, 바닥은 칼라하드너·타일 등, 창호는 페어글라스 등입니다.
- 토지. 토지면적 223.1㎡, 지목은 대, 상업용 이용, 평지·자루형, 도로접면은 소로한면이며 공시지가는 7,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 성윤희의 전입일은 2025.11.21로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유·영업 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2026.05.13 배당요구를 했습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당표 원본에서 실제 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 멸실된 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 46.08㎡·2층 49.53㎡·3층 43.48㎡, 목조 기와지붕 1층 10.50㎡의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시나리오에서는 채권 미배당액 159,118,461원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 2,856,956,300원이며 별도 실거래 비교값 없이 감정가만으로 가격 우위를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.10.16 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 성윤희 역시 2025.11.21 전입으로 대항력이 없어 매수인 승계 보증금은 0원입니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 점도 일관됩니다.
다만 이 물건은 토지와 근린생활시설이 함께 매각되고, 제시외 건물과 멸실 건물에 관한 기재가 있습니다. 현재 최저매각가는 2,856,956,300원이고 별도 실거래 비교값은 없으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격이 싸다고 연결하면 안 됩니다. 권리 인수 여부는 명확한 편이지만 최종 판단의 핵심은 매각 범위와 현장 상태, 그리고 2,856,956,300원의 가격 적정성을 별도로 검증하는 데 있습니다.
