대구지방법원 2026타경100500. 대구 북구 태전동 두성파크 1동 1007호, 전용 59.45㎡대 아파트 관련 경매입니다. 여기서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 매각 범위입니다. 현재 소유자는 조영건·조영훈 각 2분의 1 공유이고, 경매개시결정과 근저당은 모두 조영건 지분 전부에 설정돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유권이 아니라 조영건의 2분의 1 지분을 취득하고, 조영훈의 나머지 지분은 그대로 남습니다.
말소기준권리는 2025.08.12 주식회사스마트론에이엠씨대부의 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 같은 채권자의 12,000,000원 근저당권, 임의경매개시결정, 비엔케이캐피탈 주식회사의 5,676,988원 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸하는 것과 공유관계·점유관계가 해소되는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 489 제1동 제10층 제1007호 · 대구광역시 북구 학정로13길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 10층 1007호 |
| 소유관계 | 조영건 2분의 1 · 조영훈 2분의 1 |
| 매각 범위 | 조영건 지분 전부 — 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 21,814,793원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 공유관계는 남는다
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상, 인수액 확정 불가
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영훈 | 1007호 | 1993.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 산정 불가 |
조영훈은 등기상 2분의 1 공유자이면서 현황조사·매각물건명세서상 1007호 점유관계 확인 대상입니다. 전입일은 1993.04.08로 말소기준권리 2025.08.12보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
배당계산표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만 이는 확인된 임차보증금이 반영되지 않은 계산입니다. 보증금이 미상인 이상 실제 승계액 또는 실질취득비용을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 조영훈의 점유 법률관계와 보증금 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 48,000,000원을 ‘반값’으로 보면 안 된다
두성파크2 동일평형 전용 59.45㎡의 최근 12개월 실거래는 2025.07 93,000,000원, 2026.01 95,000,000원, 2026.06 70,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 86,000,000원입니다. 최신 거래는 70,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -31.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.45㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.45㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 59.45㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.45㎡ | 3건 | 86,000,000원 |
표면적으로 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균 86,000,000원의 55.8%입니다. 그러나 이 수치는 서로 같은 자산을 비교한 할인율이 아닙니다. 실거래가는 아파트 전체호 거래가격이고, 경매가는 2분의 1 지분의 감정·최저가이기 때문입니다. 따라서 55.8%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,676,988원 | 5,676,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,059,012원 |
배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조영훈의 보증금도 확인되지 않아 임차보증금 관련 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 추정에서는 신건 48,000,000원과 1회 유찰 시 38,400,000원까지 확인된 채권액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 30,720,000원에서는 미배당 5,909,948원이 발생하는 구조입니다. 다만 등기상 채권 미배당과 임차보증금 승계 여부는 별개의 문제이므로, 이 수치만으로 매수인 인수위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매천고등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 고려할 때 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 10층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선, 서측 및 북측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·시세. 두성파크2 180세대, 1993.06.03 준공. 최근 12개월 동일평형 실거래 평균 86,000,000원이나 최근 추세는 -31.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 낙찰대상은 조영건의 2분의 1 지분입니다. 전체호 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 조영훈 점유관계 확인. 1993.04.08 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 승계금액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 시세 비교 방식. 최근 12개월 평균 86,000,000원과 최신 70,000,000원은 전체호 거래가입니다. 지분 최저가 48,000,000원과 단순 비교해 할인율로 보지 마세요.
- 하락 추세. 최근 구간은 이전 거래 대비 -31.6%입니다. 과거 전체 평균 115,850,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 공유지분 환금성. 전체 아파트가 아닌 지분만 취득하므로 일반 아파트 매매와 처분 구조가 다릅니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 조영훈의 점유·보증금 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “48,000,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가·최저가 48,000,000원이 최근 12개월 동일평형 평균 86,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 두 가격은 같은 권리를 비교한 것이 아닙니다. 경매대상은 조영건의 지분 2분의 1이고, 나머지 지분은 공유자 조영훈이 보유합니다. 게다가 조영훈은 1993.04.08 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·승계 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 공유관계와 점유문제는 남습니다. 여기에 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하고, 동일평형 시장도 최근 -31.6% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘48,000,000원이 싸냐’가 아니라 2분의 1 지분을 어떤 조건으로 취득하고, 조영훈의 점유·보증금 관계를 어떻게 확정하느냐입니다. 가격 메리트 판단은 그 권리관계가 확인된 뒤에야 가능합니다.
