대구지방법원 2026타경100511. 대구 북구 학정동 ‘학정청아람’ 102동 19층 1901호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 이 사건은 권리 자체가 깨끗한 물건이 아닙니다. 임차인 김소희의 임대차계약일은 2020.07.03, 점유개시는 2020.09.08, 전입은 2020.09.29, 확정일자는 2020.08.21이고, 말소기준인 엔씨파이낸스대부 근저당은 2022.07.06입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 먼저여서 대항력이 인정되는 구조입니다.

다만 ‘대항력 있음 = 지금 당장 보증금 250,000,000원을 추가로 전부 인수’는 아닙니다. 현재 최저가 287,000,000원 배당 시나리오에서는 집행비용 4,818,000원을 먼저 제하고도 김소희 보증금 250,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 회차에서 매수인의 미배당 보증금 인수액은 0원입니다. 반대로 유찰돼 매각대금이 보증금보다 낮아지면 상황이 달라집니다. 1회 유찰 시 인수 24,414,400원, 2회 유찰 시 인수 69,691,520원이 발생하며, 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액은 각각 254,014,400원, 253,371,520원입니다. 낙찰가만 급격히 내려가는 것처럼 보여도 총 취득부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 유찰하면 달라진다

말소기준은 2022.07.06 엔씨파이낸스대부 근저당권입니다. 임차인 김소희는 그보다 앞서 임대차계약·점유·전입·확정일자를 갖췄습니다. 2024.10.04 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 미배당 보증금은 대항력에 따라 매수인 부담으로 남을 수 있다는 점이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 높다

학정청아람은 943세대, 2007.11.14 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.62~84.66㎡ 최근 거래 12건이며 최근 12개월 평균은 272,583,333원, 최신 거래는 2026.09 278,000,000원입니다. 현재 실질취득 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.

표본의 거래가는 250,000,000원~313,000,000원이고 최근 12개월 평균은 272,583,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 287,000,000원은 평균보다 14,416,667원 높고, 최신 거래 278,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 놓고 가격 매력을 부여할 수 없고, 현재 회차는 명확히 최근 시세 이상으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

현재 매각가 287,000,000원 가정에서는 김소희 보증금 250,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 엔씨파이낸스대부도 22,100,000원 전액 배당되며, 주택도시보증공사는 청구액 272,517,474원 중 10,082,000원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠곡경북대학교병원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북동측·북서측으로 각각 왕복 10차선·6차선 도로와 통하고, 서측·남측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 25층 건 중 19층의 아파트로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 대로1류·중로3류·소로1류에 접하고, 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 943세대 아파트이며 최근 비교 가능한 전용 84.62~84.66㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 250,000,000원~313,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재가를 싸다고 보지 말 것. 실질취득 287,000,000원은 최근 12개월 평균 272,583,333원의 105.3%이고 최신 거래 278,000,000원보다도 높습니다.
• 유찰 시 인수액을 반드시 합산할 것. 1회 유찰 시 실질취득 254,014,400원, 2회 유찰 시 253,371,520원입니다. 표면 최저가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 배당결과 확인. 김소희 보증금 250,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당 시나리오에 반영되지 않은 관리비·당해세 등 실제 추가부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “현재는 인수 0원, 하지만 가격도 싸지 않다”

이 물건의 핵심은 두 가지가 동시에 존재한다는 점입니다. 첫째, 김소희는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인입니다. 둘째, 현재 287,000,000원에 매각된다고 가정하면 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리 인수 자체는 해소됩니다.

그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 287,000,000원은 최근 12개월 평균 272,583,333원의 105.3%이고 최신 거래 278,000,000원보다 높아, 현재가에는 가격 메리트가 없습니다. 반대로 유찰이 진행되면 겉으로 보이는 최저가는 229,600,000원, 183,680,000원으로 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 24,414,400원, 69,691,520원 인수로 붙어 실질취득은 254,014,400원, 253,371,520원이 됩니다. 이 사건은 ‘신건은 시세 이상, 유찰 후에는 인수액까지 합친 실질취득으로 판단해야 하는 물건’입니다.