대구지방법원 2026타경100562. 대구역 동측 인근에 위치한 대구역에스디아이프라임 13층 1304호 아파트입니다. 소유자 홍승효는 2025년 2월 매매가 453,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대구축산업협동조합이 채권최고액 432,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 현대캐피탈·롯데카드·삼성카드·우리카드·신한카드· 케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정, 대구광역시 북구의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 이재영의 전입일은 2025.04.28로 말소기준일 2025.02.07보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이 사건의 가격 판단에서는 권리보다 최근 거래 흐름을 더 무겁게 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 302-197 대구역에스디아이프라임 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3248㎡ · 지하2층 지상24층 건 중 13층 |
| 소유자 | 홍승효 (2025.02.01. 매매, 거래가 453,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 360,273,116원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2021.02.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2025.02.07 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 6건의 가압류, 2026.03.09 임의경매개시결정, 2026.04.29 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재영 | 2025.04.28 | 미상 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균 기준으로는 신건 가격이 높다
대구역SD아이프라임 전용 83.27~84.52㎡ 거래 12건의 전체 평균은 412,541,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 330,875,000원이고, 현재 최저가 398,000,000원은 이 평균의 120.3%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 -27.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.32㎡ | 10 | 453,500,000원 |
| 2026.01 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.52㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 83.27㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 13 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 15 | 453,000,000원 |
| 2025.02 | 84.52㎡ | 12 | 453,500,000원 |
| 2025.02 | 84.32㎡ | 13 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.52㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 14 | 453,500,000원 |
| 2025.01 | 84.32㎡ | 17 | 453,500,000원 |
| 2024.08 | 84.32㎡ | 18 | 453,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 330,875,000원 |
최신 거래인 2026년 2월 10층 거래는 453,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 330,875,000원으로 내려와 있고, 최근 가격 추세가 -27.0%인 만큼 전체 평균 412,541,666원만 보고 현재 3.98억을 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 432,000,000원 | 391,628,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 41,015,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,302,279원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,069,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,724,889원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,162,098원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,272,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 539,546,471원 중 391,628,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 147,918,471원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 398,000,000원 | 391,628,000원 | 147,918,471원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 318,400,000원 | 313,142,400원 | 226,404,071원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 254,720,000원 | 250,353,920원 | 289,192,551원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 318,400,000원으로 최근 12개월 평균 330,875,000원 아래로 내려옵니다. 반면 현재 신건 398,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구역 동측 인근 상업지대로, 아파트·숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장, 대구도시철도 2호선 대구역, 일반철도 대구역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상24층 건물의 13층 1304호이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 북측 약 15m·서측 약 10m·남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 단지 규모. 대구역SD아이프라임은 80세대이며, 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 기준 가격 확인. 현재 398,000,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원의 120.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군의 가격 추세가 -27.0%이므로 전체 평균 412,541,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 서류 확인. 이재영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 전입도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균 330,875,000원보다 높고, 그 비율이 120.3%입니다. 최근 가격 추세도 -27.0%입니다. 최신 2026년 2월 거래 453,500,000원이라는 상단 사례는 존재하지만, 최근 평균과 추세를 함께 보면 현재 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 권리 인수 위험보다 어느 회차에서 어느 가격으로 접근하느냐가 핵심입니다.
