대구지방법원 2026타경100602. 영천시 완산동 ‘삼산은하맨션’ 101동 9층 901호, 전용 약 59.99㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2003.08.29 영천새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당은 2013.12.11 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 영천새마을금고 근저당입니다. 이후 메리츠캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 95,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 동일 면적 최근 12개월 거래는 80,000,000원과 82,000,000원, 평균 81,000,000원입니다. 최신 거래도 80,000,000원입니다. 따라서 현 회차 최저가는 최근 거래대보다 명확히 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 완산동 941-1 삼산은하맨션 101동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.985㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 임종순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 32,155,614원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
1993.10.07 설정된 한국주택은행 근저당은 이후 국민은행으로 이전됐다가 2013.12.11 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2003.08.29 영천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 19,500,000원으로 기재됐고, 2023.07.11 변경계약으로 32,500,000원으로 변경됐습니다. 2025.04.28 메리츠캐피탈 가압류 48,605,291원과 2026.03.10 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 현 회차보다 낮다
삼산은하맨션은 70세대, 1993.07.19 준공 단지이며 대상 면적은 59.985㎡입니다. 동일 면적 거래 중 가장 최근 거래는 2026.09 80,000,000원, 그 이전 2026.06 거래는 82,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원으로, 현 최저가 95,000,000원은 이 평균의 117.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 59.99㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 59.99㎡ | 9 | 89,000,000원 |
| 2023.05 | 59.99㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2023.01 | 59.99㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.01 | 59.99㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2022.09 | 59.99㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2022.06 | 59.99㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 59.99㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.07 | 59.99㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 83,083,333원 |
전체 12건 평균은 83,083,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원이고 최신 거래는 80,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -3.0%입니다. 즉 과거의 90,000,000원 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 현 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 영천새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 48,605,291원 | 48,605,291원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 메리츠캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,284,709원 |
현재 배당 시뮬레이션은 영천새마을금고의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당액을 0원으로 계산한 값입니다. 따라서 메리츠캐피탈 배당액과 소유자 잔여액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택 및 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 영천역이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 남측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 도로구역, 지역특화발전특구에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래체력. 70세대, 1993.07.19 준공 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래는 2026.06과 2026.09에 있었고 최근 가격 흐름은 -3.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격 경계. 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 117.3%입니다. 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원입니다. 현 회차와 이후 회차의 가격 차이를 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 실제 채권액. 영천새마을금고 근저당의 채권최고액은 32,500,000원으로 변경됐으나 실제 채권액은 확인되지 않았습니다. 배당표의 0원은 실제 배당액을 뜻하지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 117.3%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -3.0%입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 ‘권리가 깨끗해서 싸다’가 아니라, 현재 가격이 최근 시장보다 높은 상태라는 점입니다. 동시에 임대관계 미상과 선순위 근저당 실제 채권액 미상은 입찰 전에 원본 서류와 현장조사로 확인해야 할 부분입니다.
