대구지방법원 2026타경100633. 대구 남구 대명동 1592-37 토지와 그 지상 4층 건물로, 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 목록은 일괄매각이며 옥상 옥탑 약 12.5㎡도 매각에 포함됩니다. 토지는 195.6㎡, 지목은 대, 일반상업지역·방화지구에 속합니다.
권리분석의 출발점은 2009.12.07. 설정된 안계농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·압류·임차권등기·현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.09.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기가 됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1592-37 · 대구광역시 남구 대명복개로2길 13-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가 이용상태 다가구주택 |
| 구조 / 토지 | 철근콘크리트구조 4층 · 토지 195.6㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 주식회사미래산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 953,035,800원 / 953,035,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정진희 / 32,186,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 옥상 옥탑 약 12.5㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2009년 근저당
말소기준은 2009.12.07. 안계농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2020.12.31. 송남순 근저당권 550,000,000원, 2021.07.13. 주식회사동해이앤씨 근저당권 600,000,000원, 2021.08.25. 홍원배 근저당권 720,000,000원이 설정됐고 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2023년의 국·국민건강보험공단 압류와 2026.03.13. 정진희의 강제경매개시결정도 동일하게 말소기준 이후입니다.
주택임차권등기도 여러 건 존재합니다. 한국토지주택공사 명의의 105호 70,000,000원, 203호 80,000,000원, 202호 40,000,000원, 205호 60,000,000원과 임지은의 301호 115,000,000원 임차권이 등기되어 있으나, 각 전입·점유 시점은 모두 2009년 말소기준 이후입니다. 등기 데이터상 이들 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 인원과 보증기관 신고를 분리해야 한다
현재 자료에는 실제 임차·점유자 14명과 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 신고 1건이 함께 잡혀 있습니다. 한국토지주택공사 70,000,000원은 김종근 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종근 | 101호 | 2021.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 함광호 | 102호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이평화 | 102호 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 제선순 | 103호 | 2025.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 최연진 | 103호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 도언록 | 103호 | 2025.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 염우솔 | 105호 | 2026.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이수정 | 201호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 조연우 | 202호 | 2026.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.17 배당요구 |
| 김대현 | 203호 | 2025.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이미자 | 301호 | 2016.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 정진희 | 302호 | 2019.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 경매 채권자와 동일 이름 · 관계 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 도면표시 부분 | 2018.08.20 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 김종근 보증금 중복신고 |
| 임지은 | 건물 4층 도면표시 301호 부분 | 2016.12.02 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 2026.05.06 배당요구 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 중개·실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 953,035,800원이나 향후 유찰가만 보고 시장가 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 현재 회차가 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
현재 회차의 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원이고, 그 전제에서 실질취득액은 낙찰가와 같은 953,035,800원입니다. 하지만 이는 어디까지나 확인된 권리관계와 배당 시나리오 기준입니다. 기사항전의 실제 전입일·보증금이 확인되기 전에는 최종 인수 위험을 완전히 닫았다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 953,035,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,930,358원 |
| 1. 근저당 · 안계농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송남순 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동해이앤씨 | 600,000,000원 | 151,105,442원 |
| 4. 근저당 · 홍원배 | 720,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 · 정진희 | 32,186,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,142,186,739원, 채권자 예상배당 합계는 941,105,442원으로 현재 회차에서도 미배당액이 1,201,081,297원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 대구공공시설관리공단 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구지하철1호선 서부정류장역이 있습니다.
- 토지. 195.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 일반상업지역·방화지구입니다. 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 목록2 옥상 옥탑 약 12.5㎡가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·점유개시일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 가장 먼저 원본 서류를 보완 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원 신고는 김종근 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
- 정진희 관계 확인. 302호 점유자와 현재 경매 채권자가 동일 이름입니다. 실제 임대차 및 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 다가구주택과 토지의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상과 옥상 옥탑 약 12.5㎡ 포함 여부를 현황과 원본 목록에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리확정”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 기준이 명확합니다. 2009.12.07. 근저당이 매우 앞서 있고, 이후의 다수 근저당·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 임차·점유자 역시 모두 말소기준 이후여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 다가구주택은 각 호실의 점유관계를 한꺼번에 닫아야 합니다. 이 사건에는 전입일조차 확인되지 않은 기사항전이 남아 있고, 여러 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 실거래 시세가 없어 신건 최저가 953,035,800원의 가격 메리트도 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 “확인된 후순위 권리는 소멸, 배당상 인수 0원 — 그러나 미상 점유 확인 전에는 권리 안전을 최종 확정하지 말 것”입니다.
