대구지방법원 2026타경100658. 대구 수성구 만촌동 만촌2차우방타운 207동 1502호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 진중협이고, 2018.09.10 매매를 원인으로 2018.11.02 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 640,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.13 설정된 새북구새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 744,000,000원입니다. 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순하지만 가격은 다릅니다. 감정가와 최저매각가는 모두 700,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 같은 단지 동일 면적 134.31㎡의 가장 최근 거래는 2026.04 645,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 645,000,000원이며, 현재 최저가는 이 값의 108.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -0.8%이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100658 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 777 만촌2차우방타운 207동 15층1502호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 교학로11길 91 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 134.31㎡ · 지상15층 중 15층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 진중협 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 700,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새북구새마을금고 / 634,773,225원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 경매의 핵심 권리는 을구 14번 새북구새마을금고 근저당으로, 2023.06.13이 말소기준일입니다. 채권최고액은 744,000,000원이고 채무자는 진중협입니다. 이후 2026.03.18 새북구새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
만촌우방타운2단지 동일 면적 134.31㎡의 확인된 거래는 다음과 같습니다. 단지는 390세대이고 사용승인일은 1996.11.29입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 134.31㎡ | 2 | 645,000,000원 |
| 2024.03 | 134.31㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 2024.03 | 134.31㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.31㎡ | 3건 | 648,333,333원 |
| 최근 12개월 | 134.31㎡ | 1건 | 645,000,000원 |
전체 거래 평균은 648,333,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 2026.04의 645,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%이고, 전체 평균과 비교해도 108.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 최근 대비 과거 추세는 -0.8%입니다. 따라서 신건 700,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 새북구새마을금고 근저당 | 744,000,000원 | 690,600,000원 |
| 미배당 | - | 53,400,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
새북구새마을금고 채권최고액 기준으로 신건에서도 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 53,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 192,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 302,880,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 634,773,225원보다 예상 배당액 690,600,000원이 큽니다. 반면 1회 유찰 시 예상 배당액은 552,000,000원, 2회 유찰 시에는 441,120,000원으로 줄어듭니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구대륜고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 북측으로 달구벌대로와 대구도시철도 2호선이 통과하며, 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물의 15층 1502호이며 사용승인일은 1996.11.29입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비·개별난방설비·도시가스공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복8차선 포장도로, 남서측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·자연녹지지역이며 대로2류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,040,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 상태는 확인하지 못했고 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 648,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 645,000,000원을 우선 기준으로 확인해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 가격 추세가 -0.8%이므로 신건 700,000,000원을 과거 평균만으로 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 확인. 새북구새마을금고 근저당의 말소와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가 당시 내부현황과 상태를 확인하지 못했으므로 실제 점유와 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수 0원으로 계산되고, 현재 남은 새북구새마을금고 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면에서는 복잡한 인수형 사건이 아닙니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 700,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 645,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 108.5%입니다. 최근 가격 흐름도 -0.8%로 낮아졌습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소 여부보다 현재 회차 가격이 최근 실거래 수준과 맞는지를 검토하는 데 있습니다.
