대구지방법원 2026타경100684. 대구 남구 대명동 1986-8의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 김진석이고, 2015.10.30 매매를 원인으로 2015.11.10 소유권을 취득했습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2021.02.10 롯데캐피탈 주식회사의 17,974,393원 가압류입니다. 이후 현재 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2017년에 설정됐던 스타뉴캐피탈대부 근저당 30,000,000원과 대봉새마을금고 근저당 32,500,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 2018년 현대캐피탈 가압류, 2024년 두 차례의 중대구새마을금고 경매개시결정 역시 말소 또는 취하 처리돼 현재 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1986-8 · 중앙대로40길 11-44 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 실제 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 콘크리트 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1995.05.26 |
| 토지 | 대 60.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 833,800원/㎡ |
| 소유자 | 김진석 |
| 감정가 / 최저가 | 121,725,100원 / 121,725,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 20,098,081원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
임차인 없음. 따라서 보증금 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 2021.02.10 롯데캐피탈 가압류와 그 본압류 이행에 따른 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 121,725,100원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 97,380,080원, 2회 유찰 시는 77,904,064원입니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 동일한 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,725,100원 | 0원 | 101,246,556원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,380,080원 | 0원 | 77,252,846원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,904,064원 | 0원 | 58,127,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,725,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,504,151원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 17,974,393원 | 17,974,393원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,246,556원 |
현재 최저가 기준 예상배당에서는 갑구 6번 가압류 17,974,393원이 전액 배당되고, 채권 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 101,246,556원으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 ‘남대구우체국’ 동측 인근이며, 주변은 단독주택·우체국·소규모 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 콘크리트 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1995.05.26입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 및 외장타일, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 바닥난방 및 온수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 60.0㎡, 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재되어 있습니다. 공시지가는 833,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 가축사육제한구역에 포함되고 경북유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.10 갑구 6번 롯데캐피탈 가압류가 말소기준이고, 현재 강제경매는 해당 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있습니다.
- 청구금액 구분. 갑구 6번 가압류 등기상 청구금액은 17,974,393원이고, 현재 사건 신청채권자 청구금액은 20,098,081원입니다.
- 용도 확인. 목록 2는 공부상 다세대주택·실제 단독주택으로 기재되어 있으므로, 현황과 공적장부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 실제 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 주거환경개선지구 및 교육환경 보호구역 저촉이 있으므로 증·개축이나 활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 회차 121,725,100원, 1회 유찰 97,380,080원, 2회 유찰 77,904,064원의 구조이지만, 단독주택+토지 특성상 단순 유찰률만으로 적정가를 정하지 말고 현물가치와 토지가치를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 현물과 가격”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 과거 근저당과 이전 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 가압류와 본압류 이행 경매도 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 대항력 보증금 승계 문제도 없습니다.
반면 이 물건은 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아닙니다. 토지 60.0㎡ 위 1995년 사용승인된 2층 건물이고, 실제 이용은 단독주택으로 기재되어 있으며 목록 2의 공부상 용도와 실제 이용이 다릅니다. 여기에 제시외 건물과 주거환경개선지구·교육환경 보호구역 저촉까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 현물 확인 후 판단”입니다.
