대구지방법원 2026타경100697. 대구 수성구 범물동 범물우방미진아파트 101동 11층 1106호 아파트입니다. 말소기준은 2015.09.01. 설정된 한국주택금융공사 근저당으로 채권최고액은 556,000,000원입니다. 이 근저당을 근거로 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격 측면은 신건임에도 비교적 눈에 띕니다. 동일 단지·동일면적 최근 12개월 거래 4건의 평균은 187,000,000원이고, 최신 2026.08 거래는 198,000,000원입니다. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.6% 수준이며, 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 5.7% 상승으로 집계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 670 범물우방미진아파트 101동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 현재 소유자 | 이병남 · 이병숙 · 이병희 · 이작 · 이혁 (각 5분의 1) |
| 소유권 취득 | 2025.06.16. · 2025.02.14. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,795,748원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
현재 등기상 핵심은 2015.09.01. 한국주택금융공사 근저당입니다. 그 이전의 한미은행 근저당과 대구남부에이엠씨 전세권은 이미 말소됐고, 2026.03.23. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.4% 낮다
우방미진하이츠 동일면적 59.99㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 180,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 187,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 16 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 17 | 181,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 18 | 179,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 14 | 193,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 13 | 173,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2023.12 | 59.99㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 4건 | 187,000,000원 |
최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 187,000,000원보다 12,000,000원 낮고, 최근 평균의 93.6%입니다. 최신 거래 198,000,000원과 비교하면 차이는 23,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.7% 높은 흐름이라는 점도 신건 가격의 상대적인 부담을 낮춰주는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 556,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 175,000,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당에는 171,750,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 384,250,000원입니다. 신청채권자의 청구액 204,795,748원도 전액 충족되지 않지만, 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도3호선 용지역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 19층 건물 중 11층 1106호이며, 사용승인일은 2000.02.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 30m, 북서측 약 12m, 동측 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·소로2류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 2,783,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 우방미진하이츠는 661세대이며 동일면적 59.99㎡의 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균은 187,000,000원, 최신 거래는 198,000,000원입니다. 신건 최저가 175,000,000원과의 차이를 실제 내부 상태·층·수리비와 함께 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자, 전입세대, 매각물건명세서를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 상속 상태 확인. 이병남·이병숙·이병희·이작·이혁이 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 명도·인도 협의 상대를 사전에 파악하는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 근저당 채권최고액 556,000,000원 중 상당액이 미배당되지만 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 회차 전략. 현재 175,000,000원, 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원 시나리오가 잡혀 있습니다. 단지 평균 유찰은 1.3회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 2015년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 경매로 소멸하지 않는 별도 인수 권리는 계산상 확인되지 않습니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 가격 역시 신건 최저가 175,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 187,000,000원의 93.6%이고, 최신 거래 198,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 5.7% 높아 가격 비교는 긍정적입니다.
다만 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유관계를 마지막으로 확인하는 것입니다. 권리계산과 최근 시세만 보면 신건 단계에서도 검토할 만하지만, 점유·내부상태·인도비용을 확인한 뒤 175,000,000원의 가격 우위를 실제로 확보할 수 있는지가 최종 판단 기준입니다.
