대구지방법원 2025타경8154. 영천시 화산면 연계리 337-1·337-6에 걸친 공장 및 토지 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 공장(공실)·부속창고(공실)이고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2022년 11월 11일 설정된 우리은행 근저당권 316,000,000원입니다. 그 뒤 한국전력공사, 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금, 우리카드, 현대캐피탈, 영천시, 국, 국민건강보험공단, 하나캐피탈의 가압류·압류가 이어졌지만, 데이터상 이들 경매 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 실제 임차인은 제이피환경 1명입니다. 점유 부분은 2,133㎡로 기재되어 있으나 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 승계형보다 공장 현황·매각범위·환경·설비 확인형에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8154 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 337-1, 337-6 · 경상북도 영천시 화산면 가일길 20-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(공실) · 부속창고(공실) |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,531㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) |
| 소유자 | 주식회사더존컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 391,924,300원 / 274,347,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 이전에 존재했던 국민은행 근저당 및 경남은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 분석에서 기준이 되는 근저당은 2022.11.11. 설정된 우리은행 채권최고액 316,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제이피환경 | 2,133㎡ | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
제이피환경의 전입일은 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘경매 할인율’이지 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 274,347,000원으로 감정가 391,924,300원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 감정가에서 상당히 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 권리기준 실질취득액은 현재 회차에서 274,347,000원입니다. 2회 유찰 시 192,042,900원, 3회 유찰 시 134,430,030원으로 최저가는 내려가지만, 각 금액이 실제 시장가 대비 싼지는 별도 검증이 필요합니다. 특히 공장과 토지는 건물 상태·동력설비·접면도로·토지 형상·폐기물 처리·인접 필지 관계에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,640,858원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 316,000,000원 | 269,706,142원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 25,100,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 502,288,706원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 465,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,051,116원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 43,877,485원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,796,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,381,114,638원 중 예상 배당액은 269,706,142원이며, 미배당액은 1,111,408,496원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 영천시·국·국민건강보험공단의 압류가 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산중학교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 중소규모 공장·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근 교통여건을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 1,531㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형·세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 62,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 공장은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 부속창고는 강파이프구조 강판지붕 단층이며 두 건물 모두 공실입니다.
- 설비. 공장 건물에 화재발신기가 설치되어 있고, 기계기구인 수전설비의 정상 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 제시외 건물 중 기호(ㄷ) 일부와 기호(ㄹ) 전체가 의뢰외 지상인 연계리 337-2에 소재합니다. 실제 경계와 매각범위·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐기물 확인. 본건 일부 지상에 폐기물 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 종류·양·처리 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 수전설비 점검. 기계기구인 수전설비는 정상 가동 여부를 확인할 수 없는 상태입니다. 공장 재사용을 전제로 한다면 직접 점검이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 부속창고 지붕 표기. 목록 3의 부속창고는 공부상 ‘샌드위치판넬지붕’으로 등재되어 있으나 실제는 ‘강판지붕’으로 기재돼 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 제이피환경은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 영천시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장·토지 거래와 실제 건물·설비·환경 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 제이피환경은 2023.07.14. 전입으로 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰 후 거액의 임차보증금이나 후순위 채권을 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
그러나 공장 자체는 공실이고, 제시외 건물 일부가 연계리 337-2에 걸쳐 있으며, 폐기물과 수전설비 가동 여부, 컨테이너 매각 제외 등 현장 확인사항이 적지 않습니다. 여기에 비교할 실거래 시세가 없어 274,347,000원이 시장 대비 싼지 판단할 자료도 부족합니다. 즉 이 사건은 권리만 보면 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 경계·설비·환경·실사용 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
