대구지방법원 2025타경8154. 영천시 화산면 연계리 337-1·337-6 토지와 공장·부속창고를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 공장용지 1,531㎡이고, 감정 이용상태는 공장과 부속창고 모두 공실입니다. 감정가 391,924,300원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 274,347,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.11.11. 접수된 우리은행 근저당권 316,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행 근저당은 2022.05.20. 해지 말소됐고, 경남은행 근저당 2건도 2022.11.11. 해지 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 우리은행 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 337-1, 337-6 · 가일길 20-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(공실) · 부속창고(공실) · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 1,531㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사더존컴퍼니 (2022.06.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 391,924,300원 / 274,347,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 316,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 말소 이력을 확인해야 한다
말소기준인 우리은행 근저당 이후 한국전력공사·중소벤처기업진흥공단· 신용보증기금·우리카드·현대캐피탈·하나캐피탈의 가압류와 영천시·국·국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2023.12.15. 우리은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.05.02. 취하됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.05.20. 접수됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제이피환경 | 2,133㎡ | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
제이피환경의 전입·점유일은 2023.07.14.로 말소기준권리인 2022.11.11.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 조사된 점유자는 1명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 원문 명세서와 배당요구 종기 기록으로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%는 시세 할인율이 아니다
최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일 용도·면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 공장·토지는 건물 상태, 전력설비, 진입 조건, 토지 형상, 폐기물 처리비, 실제 사용 가능 면적에 따라 거래가격 편차가 커 현장 확인 없는 가격 가점은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,640,858원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경남은행 근저당(을구 3번) | 304,700,000원 | 74,706,142원 |
| 3. 경남은행 근저당(을구 4번) | 104,250,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 316,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국전력공사 가압류 | 25,100,520원 | 0원 |
| 6. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 502,288,706원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 465,000,000원 | 0원 |
| 8. 우리카드 가압류 | 6,051,116원 | 0원 |
| 9. 현대캐피탈 가압류 | 43,877,485원 | 0원 |
| 10. 하나캐피탈 가압류 | 22,796,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식상 총 채권액은 1,985,064,638원, 채권자 배당액은 269,706,142원, 미배당은 1,715,358,496원입니다. 다만 표에 배당된 국민은행·경남은행 근저당은 등기상 말소 기록이 존재하므로, 실제 배당순위와 금액은 최신 등기부·채권양도 관계·집행기록을 대조해야 합니다. 당해세가 확인되면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감될 수 있습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 이용상태. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장과 강파이프구조 강판지붕 단층 부속창고가 모두 공실입니다.
- 경계 밖 제시외 건물. 제시외 건물 중 일부와 한 동 전체가 매각 대상 밖 토지인 연계리 337-2에 소재합니다. 경계측량과 철거·사용 관계 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 이동이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 동산과 매각 대상 시설을 구분해야 합니다.
- 폐기물. 일부 지상에 폐기물 등이 소재합니다. 종류와 양, 처리 책임 및 예상 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 기계기구. 수전설비는 정상 가동 여부를 확인하지 못했습니다. 공장 재가동을 전제로 한다면 전력 용량과 보수 필요 여부가 핵심입니다.
- 공부 대조. 감정요항표는 공부와 차이가 없다고 기재했으나, 부속창고는 공부상 샌드위치판넬지붕, 실제는 강판지붕으로 조사됐습니다.
- 입지. 화산중학교 북서측 근거리로, 주변은 중소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 출입은 용이하고 교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역이며, 공시지가는 62,900원/㎡입니다. 토지는 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 공장용 부동산은 주거용보다 매수층이 좁고, 공실·설비 상태·폐기물·경계 문제에 따라 재매각 기간과 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 국민은행 및 경남은행 근저당의 말소 상태, 우리은행 근저당의 채권양도·승계 관계를 최신 등기와 집행기록으로 대조하세요.
- 점유 및 명도. 제이피환경의 실제 점유 범위, 사용 상태, 퇴거 의사와 점유할 권원을 현장에서 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 절차는 별개입니다.
- 경계측량. 연계리 337-2에 걸친 제시외 건물의 정확한 위치와 면적, 철거 또는 사용 협의 가능성을 확인하세요.
- 폐기물 조사. 현장 폐기물의 종류·수량·처리 견적과 행정상 책임 가능성을 확인하세요.
- 수전설비 점검. 정상 가동 여부, 전력 인입 상태, 재사용 가능성 및 교체비용을 전문업체에 확인하세요.
- 매각 대상 구분. 제시외 건물 포함 범위와 매각 제외 컨테이너, 공장 내 동산을 매각물건명세서·감정평가서·현장 사진으로 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 274,347,000원을 시세로 보지 말고, 공장 공실·복구비·폐기물 처리비·경계 문제를 반영한 별도 수익가치와 토지가치를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 현장은 보류”
이 물건은 조사된 점유자의 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 매수인에게 승계되는 권리도 없어 실질취득액은 최저가와 같은 274,347,000원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자는 시장가격과 비교된 할인율이 아니며, 공장·창고 공실, 경계 밖 제시외 건물, 폐기물, 매각 제외 컨테이너, 수전설비 작동 미확인이라는 현장 변수가 큽니다.
예상배당표에는 등기상 말소 기록이 있는 국민은행·경남은행 근저당이 선순위 배당 대상으로 잡혀 있어, 배당구조 역시 원본 재검증이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나 가격·경계·설비· 폐기물 검증 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 실제 사용 가능한 자산의 범위와 추가 비용을 얼마나 정확히 산정하느냐입니다.