서울중앙지방법원 2025타경2157. 서울 중구 신당동 청계천로 298, 신평화패션타운 내 비동 3층 51호 점포입니다. 현재 소유자는 김훈길이며 2000년 8월 26일 매매를 원인으로 같은 해 9월 26일 공유자 전원의 지분을 이전받았습니다. 등기에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025년 6월 30일 신평화패션타운관리단이 신청한 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 판단 포인트는 등기상 채무가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 표기가 기재돼 있어 원상회복의무 유무를 해당 구청에 확인해야 한다고 적혀 있으며, 동시에 대지사용권 없음이 명시돼 있습니다. 감정평가서상 이용상태도 점포이나 기준시점 현재 영업 중단 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 217-1 제3층 51호 · 도로명주소 서울특별시 중구 청계천로 298 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 신평화패션타운 내 점포 · 기준시점 현재 영업 중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평옥개 4층 점포 및 사무실 1동 · 사용승인 1969.07.02 |
| 소유자 | 김훈길 (2000.09.26. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화패션타운관리단 / 5,934,435원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 대지 관련 | 대지사용권 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인 없음. 등기에도 근저당권과 압류가 없으며, 2025년 6월 30일의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 신청채권자인 신평화패션타운관리단의 청구금액은 5,934,435원이고, 현재 회차의 예상배당에서는 전액 배당되는 구조입니다. 등기상 매수인이 승계할 권리나 임차보증금은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 40,000,000원, 유찰 시 구조
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 40,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 세 회차 모두 신청채권 5,934,435원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,000,000원 | 5,934,435원 | 0원 | 32,945,565원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,000,000원 | 5,934,435원 | 0원 | 25,089,565원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,600,000원 | 5,934,435원 | 0원 | 18,804,765원 |
현재 가격이 적정한지는 권리의 깨끗함만으로 판단할 수 없습니다. 이 점포는 대지사용권 없음, 위반건축물 표기, 영업 중단 상태를 함께 반영해 응찰가를 검토해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 신평화패션타운관리단 | 5,934,435원 | 5,934,435원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,945,565원 |
현재 회차 40,000,000원 가정 시 신청채권 5,934,435원은 전액 배당되고 소유자에게 32,945,565원이 잔여하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 물건 리스크 — 대지사용권·위반건축물·영업중단
- 이용상태. 점포로 이용되고 있으나 감정평가 기준시점 현재 영업 중단 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평옥개 4층 점포 및 사무실 건물로 사용승인일은 1969년 7월 2일입니다.
- 설비. 위생 급배수·냉난방·승강기·소방 안전설비가 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광희초등학교 북측 인근의 신평화패션타운 내 점포로, 주변은 청계천로변 의류·패션 상가지대와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측에 지하철 1·4호선 동대문역이 소재해 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 중로에 접하고 남측으로 소로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,488㎡, 공시지가는 22,000,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 확인. 매각물건명세서의 ‘대지사용권 없음’이 실제 점포 이용·처분에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장의 위반건축물 표기와 원상회복의무 유무를 해당 구청에서 확인해야 합니다.
- 현장 영업상태 확인. 감정평가 기준시점에는 영업 중단 상태이므로 실제 점포 사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 신건 40,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 물건 자체 리스크를 먼저 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 등 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 깨끗함과 물건 안전성은 별개”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 신청채권 5,934,435원도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당됩니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다. 매각물건명세서의 대지사용권 없음과 위반건축물 표기, 감정평가 기준시점의 영업 중단 상태, 1969년 사용승인 건물이라는 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만, 물건 자체 확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다. 구청 확인과 현장 점검 없이 신건 최저가 40,000,000원을 단순히 저가로 평가해서는 안 됩니다.
