서울중앙지방법원 2025타경3723. 등기부상 소유자는 정남순이고, 2021.06.16. 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 근저당의 채권최고액은 276,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.11.18. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 TAKADA R****의 전입일은 2011.09.09.로, 말소기준인 2021.06.16.보다 훨씬 앞섭니다. 대항력이 인정되는 선순위 임차인으로 분류되어 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인이 승계할 가능성이 있으며, 현재 자료만으로는 그 규모를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 11층 1101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 “오피스텔”로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1101호 · 사용승인일 2021.01.29 |
| 소유자 | 정남순 · 2021.06.16. 소유권이전 · 매매 원인 2019.11.04. · 거래가액 417,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 237,363,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.06.16. 국민은행 근저당권입니다. 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 TAKADA R****의 전입은 2011.09.09.로 이보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다. 등기부상 담보권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 같은 문제가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| TAKADA R**** | 2011.09.09 | 미상 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이라 실질취득액의 상한·하한을 계산할 근거가 부족합니다.
③ 배당 구조 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 157,200,000원 |
표의 배당 계산상 국민은행 채권최고액 276,000,000원은 전액 배당되고 잔여 157,200,000원이 산출됩니다. 다만 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당·인수 효과는 이 계산에 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 440,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 대항력 임차인의 보증금도 미상이므로 단순히 신건 최저가 440,000,000원만 놓고 싸거나 비싸다고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 440,000,000원 | 0원 | 157,200,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 352,000,000원 | 0원 | 70,272,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 281,600,000원 | 0원 | 857,600원 |
위 시나리오에서 확인된 근저당 채권은 모두 전액 배당되지만, 선순위 임차보증금은 별개입니다. 낙찰가가 352,000,000원 또는 281,600,000원으로 낮아져도 임차보증금이 그보다 크고 미배당분이 남는다면 그만큼 매수인 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 바로 해석할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 역삼초등학교 북동측 인근이며, 주변에 업무시설·상업시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 역삼역(2호선), 강남역(2호선·신분당선)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용중입니다. 건물은 15층이며 대상은 11층 1101호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 지하주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로) 등에 해당하며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 남측 약 10M, 동측 약 9M 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. TAKADA R****의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.
- 말소와 인수를 구분. 국민은행 근저당권이 매각으로 소멸해도 선순위 대항력 임차인의 권리까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 352,000,000원, 2회 유찰 281,600,000원으로 낮아져도 임차보증금 인수가 커지면 실질취득액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있으므로 현황과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소기준이 단순해도, 선순위 임차인은 별개다”
이 사건의 등기 구조만 보면 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸해 비교적 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 2011.09.09. 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금이 미상이라 현재 최저가 440,000,000원에 얼마를 더 부담하게 될지 알 수 없고, 유찰되어 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘면 실질취득액이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금 확인이 끝나야 하는 물건입니다.
