서울중앙지방법원 2025타경4115. 방배동 ‘방배노블루체서리풀’ 101동 5층 504호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 오피스텔로 확인됩니다. 말소기준은 2020.04.29. 주식회사신한은행 근저당권(채권최고액 384,000,000원)입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원이므로 현재 최저가 510,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가 5.10억이 싸 보이는가’가 아니라 실질취득 5.10억을 최근 거래와 비교해도 가격 우위가 있는가를 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 465,000,000원, 최신 거래는 480,000,000원이고 최근 가격 추세는 -8.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 426-1 방배노블루체서리풀 101동 5층504호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔 · 전용 비교면적 28.306㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 5층 |
| 소유자 | 유영운 · 2020.04.29. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 329,557,408원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.29. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.12.08. 및 2025.05.12. 주택도시보증공사 가압류, 2025.10.02. 롯데카드 가압류, 2025.12.16. 임의경매개시결정, 2026.05.04. 국 압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 우리카드 가압류는 2026.05.19. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 5.10억은 최근 시세 이상
방배노블루체서리풀의 비교 가능한 실거래는 전용 약 28.31~29.98㎡에서 확인됩니다. 전체 5건 평균은 491,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 465,000,000원, 최신 2026.08 거래는 480,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.31㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 29.98㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2024.06 | 29.98㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2024.06 | 28.31㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2024.04 | 29.98㎡ | 5 | 495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 465,000,000원 |
현재 실질취득액 510,000,000원은 최근 12개월 평균 465,000,000원보다 45,000,000원 높고, 비율로는 109.7%입니다. 최신 거래 480,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 전체 5건 평균 491,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 103.9% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 837,103,540원 | 118,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 782,005,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 155,209,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,158,317,991원 중 예상 배당액은 502,500,000원, 미배당은 1,655,817,991원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 방배동, 지하철 4·7호선 이수역 남동측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 이수역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 오피스텔이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 서측·북측 약 6m, 남측 약 8m 도로와 접합니다. 공시지가는 10,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지이용계획상 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 28세대이고 확인된 비교 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 표본은 2건이므로 거래 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 491,000,000원보다 최근 12개월 평균 465,000,000원과 최신 거래 480,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 현재 회차 가격. 실질취득 510,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.7%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 408,000,000원, 2회 유찰 시 326,400,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 건축물대장·현황을 입찰 전 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건의 말소기준은 2020.04.29. 신한은행 근저당권이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 현재 최저가 510,000,000원이 곧 실질취득액인데, 최근 12개월 평균 465,000,000원의 109.7%, 최신 거래 480,000,000원보다 30,000,000원 높은 수준입니다. 최근 추세도 -8.5%입니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 단순하지만 현재 신건 가격은 최근 시장보다 높은 편이라는 두 사실을 함께 봐야 합니다.
