서울중앙지방법원 2025타경100877. 서울 중구 신당동 장충아트빌라15차 비동 5층 501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 등기부상 말소기준은 2024.03.27. 설정된 에이제이네트웍스주식회사 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 2025.01.13. 같은 회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리와 별개입니다. 최저매각가 371,000,000원은 2024.07 거래가 434,000,000원보다 낮지만, 해당 거래 전용면적은 58.3㎡로 대상의 48.7㎡와 일치하지 않습니다. 또 최근 12개월 거래 표본은 단 1건이며, 최근 거래 수준은 이전 거래보다 8.2% 낮아진 흐름입니다. 따라서 85.5%라는 단순 비율만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 동호로20길 67, 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제5층 제501호 |
| 대상 전용면적 | 48.7㎡ |
| 소유자 | 김해순 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 211,287,135원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2024.03.27. 에이제이네트웍스주식회사 근저당권 204,000,000원입니다. 2025.01.13. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2003.07.25. 금호새마을금고 근저당권 104,000,000원은 2018.03.13. 해지로 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이와 하락 추세 확인
장충아트빌라15차의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.07, 전용 58.3㎡·4층·434,000,000원이고, 이전 거래는 2021.12, 전용 75.34㎡·4층·473,000,000원입니다. 대상 전용면적 48.7㎡와 일치하는 거래는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 58.3㎡ | 4 | 434,000,000원 |
| 2021.12 | 75.34㎡ | 4 | 473,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 453,500,000원 |
최근 12개월 평균은 거래 1건 기준 434,000,000원이며 현재 최저가 371,000,000원은 그 금액의 85.5%입니다. 다만 대상과 최근 거래의 면적이 다르기 때문에 이 비율을 그대로 ‘15% 저렴하다’는 의미로 해석할 수는 없습니다. 더욱이 최근 거래는 이전 거래보다 -8.2% 낮아져 하락 추세가 확인됩니다. 전체 평균 453,500,000원보다 싸다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 근저당 · 에이제이네트웍스주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,006,000원 |
현재 회차 371,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 204,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 161,006,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청구역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대와 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호이며 위생 급배수시설·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 580.0㎡이고 공시지가는 5,807,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 체크
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 371,000,000원 | 204,000,000원 | 161,006,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,800,000원 | 204,000,000원 | 87,844,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 237,440,000원 | 204,000,000원 | 29,315,840원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 계산상 근저당권 204,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려가도 권리 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 권리보다 실제 시세 확인에 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 맞춘 시세 확인. 대상 전용 48.7㎡와 현재 확인된 58.3㎡·75.34㎡ 거래는 면적이 다릅니다. 단순 금액 비교만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 8.2% 낮아졌습니다. 과거 평균 453,500,000원보다 최근 거래 434,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 소유자 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인해 명도 일정과 비용을 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등 토지이용 제한은 입찰 전 최신 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하지만 가격 비교는 보수적으로
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 임차인이 없고, 2024.03.27. 에이제이네트웍스주식회사 근저당권이 말소기준이 되며 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 최저가 3.71억은 최근 거래 4.34억보다 낮습니다. 그러나 최근 거래의 전용면적은 58.3㎡로 대상 48.7㎡와 다르고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더구나 최근 거래는 이전 거래보다 8.2% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 권리상 부담은 낮지만, 가격 메리트는 면적이 유사한 추가 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.