대구지방법원 2025타경8195. 대구광역시 남구 대명동 2014-357, 중앙대로46길 53 소재 부동산입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 다가구주택(7가구)으로 이용 중입니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 공부상 1층 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이지만 실제로는 다가구주택(2가구)으로 이용되고 있습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2016.07.28. 계명새마을금고 근저당권입니다. 현재 확인되는 임차인과 임차권등기권자의 전입일은 말소기준일보다 늦어 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 일부 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 기록도 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8195 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2014-357 · 대구광역시 남구 중앙대로46길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(7가구) · 철근콘크리트구조 4층 |
| 토지 | 대 165.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이현주 |
| 감정가 / 최저가 | 954,801,600원 / 327,497,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청 / 청구 | 계명새마을금고 / 427,596,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.28. 설정된 계명새마을금고의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 72,000,000원의 추가 근저당, 2025.05.26. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 서울보증보험주식회사 가압류, 그리고 김형석·이세란·송병근의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 모두 후순위지만, 미상 항목은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 | 102호 | 2024.01.07 | 5,000,000원 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동규 | 202호 | 2020.12.07 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은경 | 301호 | 2025.03.10 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서상현 | 201호 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| COLUNGA GONZALEZ LINNET ALEJANDRA | 202호 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형석 | 1층 101호 부분 | 2017.02.23 | 30,000,000원 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세란 | 302호 전부(52.89㎡) | 2022.12.28 | 60,000,000원 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송병근 | 501호 부분(약 84㎡) | 2024.02.08 | 20,000,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 이름이 확인되는 임차관계는 모두 전입신고가 2016.07.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 신동규·최은경·서상현·COLUNGA GONZALEZ LINNET ALEJANDRA는 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 점유 기록도 있으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,384,958원 |
| 1. 근저당 · 계명새마을금고 | 432,000,000원 | 322,112,042원 |
| 2. 근저당 · 계명새마을금고 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,704,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 517,704,740원 중 322,112,042원이 배당되고, 미배당액은 195,592,698원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 327,497,000원 | 322,112,042원 | 195,592,698원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 229,247,900원 | 225,238,429원 | 292,466,311원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 160,473,530원 | 157,426,901원 | 360,277,839원 | 0원 |
현재 회차에서 이미 신청채권자 계명새마을금고의 청구액 427,596,010원이 전액 충족되지 않습니다. 이후 유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영선초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 화강석붙임·외장타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 165.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,317,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대구영선초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 1층 제1종근린생활시설(소매점)을 실제 다가구주택(2가구)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 임차인 원본 대조. 이름이 확인되는 임차인들은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음이나, 보증금 미상·전입일 미상 기록이 있으므로 최신 명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 다가구 호실 현황. 감정평가상 7가구 이용, 1층은 실제 2가구 이용으로 기재돼 있어 현장 호실 구성과 점유자를 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있으므로 범위와 현황을 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 1층 제1종근린생활시설과 실제 다가구주택 이용 상태의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인이 남는다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016.07.28. 계명새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 327,497,000원 기준 예상 인수액도 0원입니다. 반면 다가구주택 특성상 여러 호실의 임차관계가 얽혀 있고 일부 보증금이 미상이며 전입일 확인이 되지 않은 기록도 남아 있습니다. 여기에 3회 유찰됐지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리형, 입찰 판단은 임차·이용상태·시세 확인형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
