서울중앙지방법원 2025타경103396. 서울 서초구 방배동 방배파크빌주건축물제2동 지1층 비동 비01호의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 장미라이고, 말소기준은 2018.12.13. 설정된 김경희의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 국·서울특별시의 압류, 주식회사 케이비손해보험의 가압류 409,286,557원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 부분은 점유와 가격 비교의 질입니다. 현황조사상 회람지엔지(주)와 히람종합개발(주) 두 점유자가 확인되지만 둘 다 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 가격 자료는 대상 면적 33.52㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아, 최저가 1.67억과 거래가 5.60억을 그대로 나눠 “큰 할인”으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 477-11 방배파크빌주건축물제2동 지1층비동비01호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 다세대 · 33.52㎡ · 지1층 비동 비01호 |
| 소유자 | 장미라 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경희 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.13. 김경희 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 서울특별시 압류, 주식회사 케이비손해보험 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상매각가 167,000,000원에서는 집행비용 3,138,000원을 제외한 163,862,000원이 김경희 근저당에 배당되고, 근저당 및 후순위 채권에는 미배당이 발생하지만 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 회람지엔지(주) | 2020.04.29 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 히람종합개발(주) | 2020.11.16 | 30,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 말소기준인 2018.12.13. 근저당권보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 회람지엔지(주)는 보증금이 확인되지 않으므로 실제 계약관계와 점유 현황은 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
방배파크빌 실거래는 4건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 58.44㎡·2층의 560,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 동일합니다. 그러나 본건 대상 면적은 33.52㎡로 비교 거래 면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.44㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2023.04 | 54.03㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2021.07 | 58.44㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2021.07 | 58.44㎡ | 5 | 790,000,000원 |
전체 평균은 657,500,000원이지만 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 560,000,000원이고 최저가 167,000,000원은 그 29.8%입니다. 다만 이 비율은 대상 33.52㎡와 비교 표본 54.03~58.44㎡가 서로 달라 그 자체로 가격 메리트의 증거가 될 수 없습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -18.8%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 김경희 | 360,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 409,286,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 769,286,557원 중 채권자 예상배당은 163,862,000원, 미배당은 605,424,557원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (제공된 토지·실거래 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 본건은 방배파크빌주건축물제2동 지1층 비동 비01호입니다.
- 규모. 방배파크빌은 14세대, 준공일은 2018.07.12입니다.
- 토지. 대지 483.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 8,032,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 거래 참고. 실거래 4건이 있으나 본건 대상 면적과 일치하지 않아 가격 환산에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 실제 임차인은 2명이며 모두 대항력은 없지만, 회람지엔지(주)의 보증금과 실제 계약관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 560,000,000원 거래는 58.44㎡로 본건 33.52㎡와 면적이 다릅니다. 29.8% 비율만으로 저가 판단을 하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래의 가격 추세가 -18.8%로 나타나므로 과거 고가 거래 790,000,000원을 현재 시세 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 미배당 605,424,557원이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 대상 면적에 맞는 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 검증”은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2018.12.13. 김경희 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 한 번 더 검증해야 합니다. 최저가 1.67억은 최근 거래 5.60억의 29.8%지만 비교 거래 면적이 본건과 다르고, 가격 추세도 -18.8%입니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 인수 위험이 낮지만, 가격 메리트는 동일 조건 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
