서울중앙지방법원 2025타경103751. 강남구 삼성동 삼성동포스코더샵 20층 2002호 아파트입니다. 현재 소유자는 백창주이고, 2013.05.06 거래가액 2,000,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.12.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 신한은행·강오성의 근저당, 설경구·에임메타버스 창업벤처전문 사모투자·한국수출입은행의 가압류, 압류와 각 경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 인수금보다 가격입니다. 임차인 보증금 승계나 등기상 인수액은 0원으로 계산돼 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 5,320,000,000원입니다. 그런데 제공된 실거래 지표의 최근 12개월 평균은 2,552,500,000원, 최신 거래는 2026.01의 3,300,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -6.0% 흐름입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 208.4%인 만큼 단순히 “강남 경매 신건”이라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 146 삼성동포스코더샵 20층2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상22층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 백창주 · 2013.05.06 소유권이전 · 거래가액 2,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,320,000,000원 / 5,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 공홍석 / 572,423,675원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급 | 2026.10.01 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 보증금 승계액이 없으므로 임차인으로 인한 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준은 2016.12.21 하나은행 근저당이며, 2024.05.30 신한은행 근저당 3,600,000,000원, 2025.06.09 설경구 가압류 1,458,000,000원, 2025.06.26 강오성 근저당 1,000,000,000원 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 지표는 약세, 면적은 불일치
실거래 자료의 단지명은 포스코트, 총 72세대, 사용승인일은 2003.08.20입니다. 분석 대상 면적은 199.2㎡로 잡혀 있으나 면적 일치 표본은 없습니다. 따라서 아래 거래를 2002호의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 제공된 가격지표만 놓고 보면 최저가 5,320,000,000원이 최근 12개월 평균 2,552,500,000원의 208.4%이고, 최근 가격 추세도 -6.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 154.21㎡ | 6 | 3,300,000,000원 |
| 2025.07 | 39.05㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 154.21㎡ | 18 | 3,250,000,000원 |
| 2025.03 | 154.24㎡ | 15 | 3,100,000,000원 |
| 2024.10 | 154.24㎡ | 17 | 3,150,000,000원 |
| 2024.09 | 160.53㎡ | 15 | 2,918,270,000원 |
| 2023.07 | 160.53㎡ | 20 | 2,935,000,000원 |
| 2023.01 | 67.43㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2022.08 | 154.24㎡ | 12 | 3,350,000,000원 |
| 2022.06 | 160.53㎡ | 10 | 3,000,000,000원 |
| 2022.01 | 160.28㎡ | 7 | 2,810,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 2,552,500,000원 |
전체 11건 평균은 2,656,660,909원이지만 과거 거래와 서로 다른 면적이 섞여 있어 가격 판단의 중심 지표로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 역시 39.05㎡ 거래가 포함돼 있으므로 절대적인 동일면적 시세는 아닙니다. 그럼에도 최신 거래 3,300,000,000원, 최근 12개월 평균 2,552,500,000원, 최근 추세 -6.0%라는 세 지표 모두 현재 신건 5,320,000,000원에 가격 가점을 줄 근거는 제공하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 55,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,540,000,000원 | 1,540,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 설경구 | 1,458,000,000원 | 124,400,000원 |
| 5. 근저당 · 강오성 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 에임메타버스 창업벤처전문 사모투자 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 공홍석 | 572,423,675원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국수출입은행 | 121,977,863원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 572,423,675원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 572,423,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,937,248,888원 중 예상 배당액은 5,264,400,000원이며, 미배당액은 5,672,848,888원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,320,000,000원 | 5,264,400,000원 | 5,672,848,888원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 4,256,000,000원 | 4,211,040,000원 | 6,726,208,888원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 3,404,800,000원 | 3,368,352,000원 | 7,568,896,888원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성중앙역(9호선) 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 삼성중앙역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상22층 건물의 20층 2002호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역 등이 중첩되고, 2025.03.24 지정 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 기타 지정. 외국인 등을 대상으로 한 별도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 39,500,000원/㎡로 기재돼 있으며, 감정자료상 위반건축물은 없습니다.
- 거래 표본. 실거래 11건이 확인되지만 면적이 39.05㎡부터 160.53㎡까지 혼재하고 대상면적 199.2㎡와 일치하지 않아 환금성·적정가 판단 시 면적 보정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 신건 최저가 5,320,000,000원이 최근 12개월 평균의 208.4%인 만큼 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 동일 면적 실거래 확보. 현재 실거래 표본은 대상 199.2㎡와 면적이 맞지 않습니다. 154.21㎡·154.24㎡·160.53㎡ 거래를 그대로 대상 호수 가격으로 환산하지 말아야 합니다.
- 최근 하락 흐름 반영. 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세가 -6.0%입니다. 과거 전체 평균 2,656,660,909원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 하나은행 채권최고액 대조. 최초 1,540,000,000원과 2024.05.08 변경 1,217,400,000원이 함께 존재하는 반면 배당 시나리오는 1,540,000,000원을 사용합니다.
- 압류·세금 확인. 2025.12.11 역삼세무서장, 2026.03.04 성동세무서장 관련 압류가 존재합니다. 등기상 매각소멸 분류와 별개로 실제 조세 배당관계는 매각물건명세서와 교부청구를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 보증금 승계액은 0원으로 산정돼 있으나 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 먼저다
이 사건은 말소기준 뒤의 권리들이 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 그러나 그 장점만으로 5,320,000,000원의 신건 가격까지 정당화되지는 않습니다. 최근 12개월 평균은 2,552,500,000원, 최신 거래는 3,300,000,000원이고 최근 추세는 -6.0%입니다. 동시에 비교 거래의 면적이 대상 199.2㎡와 일치하지 않으므로 단순 비율만으로 적정가를 확정해서도 안 됩니다. 결론적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 동일 면적 실거래를 추가 확인하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
