대구지방법원 2025타경9709. 경상북도 영천시 채신동 772-3, 도로명 채신2공단길 84의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 6,425.6㎡로 일반공업지역에 위치하고, 토지이용상황도 공업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사올파렛트이며, 2022.07.12. 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 복수의 근저당권이 설정됐습니다. 이 사건에서 지정된 말소기준권리는 같은 날 접수된 을구 10번 중소기업은행 근저당권 2,160,000,000원입니다.
말소기준 이후의 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사상 점유 법인 두 곳도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 배당표가 계산한 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 건물 지붕에 설치된 타인 소유 태양광설비가 매각에서 제외되고, 그 태양광설비에 대한 법정지상권 성립여지가 있음이 별도로 적혀 있습니다. 금전채무 승계와 부동산 사용·관리 리스크를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 채신동 772-3 · 경상북도 영천시 채신2공단길 84 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 6,425.6㎡ |
| 소유자 | 주식회사올파렛트 |
| 감정가 / 최저가 | 4,261,093,200원 / 4,261,093,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,578,495,069원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준권리 | 2022.07.12. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물 및 기계기구 포함 · 수목 및 조경시설 포함 |
| 매각 제외 | 컨테이너 및 건물 지붕에 설치된 타인 소유 태양광설비 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 태양광 권리는 별도
현재 사건의 말소기준은 2022.07.12. 을구 10번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·주식회사디와이특강의 근저당권과 삼양철강 주식회사·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 2곳, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 스틸팩 주식회사 | 2,607.0 | 2025.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한결글로벌 | 2층 200.0 | 2023.04.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차·점유 법인은 2곳입니다. 두 곳 모두 전입일이 2022.07.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 대항하는 구조는 아닙니다. 다만 두 곳 모두 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 배당요구 및 보증금 관계는 매각물건명세서 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 4,261,093,200원과 같은 현재 최저가만 놓고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 금액 인수 0원을 기준으로 4,261,093,200원이며, 가격 판단은 별도의 산업용 부동산 거래사례와 토지·건물·기계기구의 개별 가치 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,261,093,200원 | 430,470,769원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,408,874,560원 | 1,274,167,223원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,727,099,648원 | 1,949,124,385원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 430,470,769원 → 1,274,167,223원 → 1,949,124,385원으로 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 금액 인수는 모두 0원입니다. 즉 배당 부족액이 커진다고 그 미배당 채권이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,261,093,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,010,932원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사디와이특강 | 480,000,000원 | 296,082,268원 |
| 갑구 29번 가압류 · 삼양철강 주식회사 | 164,069,778원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 신용보증기금 | 82,483,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 청구 총액 4,646,553,037원 중 4,216,082,268원이 배당되고, 430,470,769원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·매각범위 — 산업용 부동산 특유의 확인사항
- 토지. 공장용지 6,425.6㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 포함돼 있습니다.
- 산업 관련 구역. 경제자유구역·일반산업단지·산업시설구역에 포함돼 있습니다.
- 접면·규제. 공공시설구역·도로구역·중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 178,100원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외건물 및 기계기구, 수목 및 조경시설이 포함됩니다.
- 매각 제외. 컨테이너 및 건물 지붕에 설치된 타인 소유 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 사용관계. 건물 지붕은 임대한 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태양광 법정지상권. 매각물건명세서가 성립여지를 명시하고 있으므로 성립 여부와 존속범위, 사용관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 태양광·컨테이너 매각 제외. 낙찰 후에도 타인 소유 설비가 현장에 남는 구조인지, 철거·접근·유지관리 관계가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
- 지붕 임대관계. 건물 지붕이 임대한 상태이므로 관련 계약과 사용권 관계를 확인해야 합니다.
- 임차 법인 2곳. 스틸팩 주식회사와 주식회사 한결글로벌은 대항력이 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 점유 법인의 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 기계기구·제시외건물. 일괄매각 대상이므로 감정목록과 현존 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가 4,261,093,200원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건의 장점은 분명합니다. 조사된 실제 임차인 2곳은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 금액 인수 0원을 제시합니다.
하지만 결론을 “권리가 깨끗하다”로 끝내기에는 중요한 예외가 있습니다. 타인 소유 태양광설비가 매각에서 제외되고 그 설비에 대한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으며, 건물 지붕도 임대한 상태입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격이 없어 신건 최저가 4,261,093,200원의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 금전채무 인수 위험은 낮지만, 태양광 사용관계와 매각범위 확인이 선행돼야 하는 산업용 경매로 보는 것이 맞습니다.
