서울중앙지방법원 2025타경103866. 신림동 레미안아트빌 2층 203호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·발코니)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층이고, 해당 호는 2층이며 사용승인일은 2021.04.30입니다.
권리의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 박수진은 2021.07.26 전입하고 확정일자 2021.07.02를 갖춘 보증금 249,000,000원 임차권자로, 2023.01.27 말소기준 압류보다 앞선 전입이어서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 둘째, 매각물건명세서 비고에는 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 박수진 관련 미배당액은 룰상 발생하더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
다만 권리가 모두 단순한 것은 아닙니다. 2021.11.11 민간임대주택등기가 존재하고, 그 매각 후 존속·말소 처리 상태는 별도 확인이 필요합니다. 또한 현황조사에는 NGUYEN HUYEN TRANG의 2024.09.02 전입이 확인됩니다. 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없다는 판정이지만 보증금은 확인되지 않았으므로, 실제 점유관계와 인도 상대는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·발코니) |
| 면적 / 건물 | 전용 28.15㎡ · 지하1층/지상4층 중 2층 · 사용승인 2021.04.30 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.05.31 매매, 2021.07.22 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 갑구 3번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항 임차인은 있으나 ‘실질 인수 0원’ 조건
등기부상 2021.06.04 설정된 신신새마을금고 996,000,000원 및 원신새마을금고 480,000,000원 근저당은 2021.07.19 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.27의 압류이며, 2024.04.15 압류와 2025.09.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2021.07.26 / 2021.07.02 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| NGUYEN HUYEN TRANG | 2024.09.02 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
박수진은 전유부분 전부에 대한 임차권등기권자로 배당요구도 2023.07.27 접수돼 있습니다. 현재 신건 매각가 296,000,000원 가정에서는 보증금 249,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 유찰되어 배당액이 부족해지는 경우에는 계산상 인수액이 생기지만, 박수진에 대해서만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권 말소가 적용돼 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 296,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 236,800,000원 | 16,315,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 189,440,000원 | 63,012,160원 | 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선해야 한다
레미안아트빌은 15세대, 사용승인 2021.04.30의 소규모 집합건물입니다. 전용 28.15㎡ 기준 최근 12개월 거래는 2026.02의 269,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 269,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 296,000,000원으로 최근 시세의 110.0%, 금액으로는 27,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 254,555,555원 |
전체 9건 평균은 254,555,555원이지만 2021년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래 269,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 7.4% 높은 추세지만, 현재 신건 최저가는 그 최근 가격보다도 10.0% 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 116.3%라는 수치보다 중요한 결론은 “최근 시세 기준으로도 현재 신건 가격이 높다”는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 박수진 보증금(우선변제) | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 42,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 296,000,000원 가정에서는 집행비용 4,944,000원과 박수진 보증금 249,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 42,056,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 206,944,000원은 미배당입니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구형 단독주택이 밀집하고, 서측 난곡로변을 중심으로 소규모 근린생활시설과 각급 학교가 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층, 사용승인 2021.04.30이며 도시가스 개별난방, 승강기, 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사 가장형 토지로 현황 다세대주택 건부지이며, 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 개발 변수. 감정평가 조사 시점 기준 일대가 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정된 것으로 조사돼 향후 사업 진행에 따라 가격 변동 가능성이 언급돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 건물이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.9회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래는 269,000,000원까지 올라왔지만 현재 경매 신건 가격은 그보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 296,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 269,000,000원의 110.0%입니다. 현재 회차에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.
- 박수진 인수 조건. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 236,800,000원, 2회 유찰 시 189,440,000원입니다. 계산상 박수진 인수액은 각각 16,315,200원·63,012,160원이지만 특약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.11 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 존속 여부와 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 현황 전입자. NGUYEN HUYEN TRANG은 2024.09.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 인도 상대 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 표기는 근린시설, 감정 이용상태는 다세대주택이므로 건축물대장·등기·현황의 용도 표기를 원본으로 교차 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제다
이 사건에서 가장 중요한 반전은 박수진의 보증금입니다. 보증금 249,000,000원과 대항력만 보면 유찰 시 매수인 인수형으로 바뀔 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에 적힌 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 박수진 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준은 최저가와 같은 296,000,000원입니다.
그 296,000,000원을 최근 시장과 비교하면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 269,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 110.0%입니다. 최근 거래가 과거보다 7.4% 올라온 흐름이더라도 현재 신건 가격은 최근 가격보다 27,000,000원 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.9회·낙찰률 0.0%, 민간임대주택등기 확인 필요까지 겹칩니다. 주된 보증금 인수 위험은 특약으로 해소되지만, 현재 회차의 가격과 별도 권리확인 부담은 남아 있는 사건입니다.
