서울중앙지방법원 2025타경104151. 관악구 신림동 조이빌리지 3층 303호, 전용 37.06㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 이를 해소하는 보증금 잔액 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 임차권자 김자연은 2020.12.28. 확정일자를 받고 2021.01.28. 주민등록을 마쳐, 2023.09.08. 말소기준 가압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 보증금은 290,000,000원입니다.
원칙적으로 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 제공된 회차 산정에서도 1회 유찰 시 4,465,600원, 2회 유찰 시 61,732,480원이 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서는 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 306-19 조이빌리지 3층303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 호암로18나길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.06㎡ · 4층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2018.12.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 조건부 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김자연 | 전유부분 전부 | 290,000,000원 | 2021.01.28 | 2020.12.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 원칙상 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있으나, 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.63억은 거래가보다 높다
비교 가능한 동일 전용면적 거래는 2021.06 전용 37.06㎡ 2층 305,000,000원 1건입니다. 신건 최저가 363,000,000원은 이 거래가의 119.0%입니다. 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 363,000,000원으로 봐야 하며, 제공된 거래가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 37.06㎡ | 2 | 305,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,882,000원 |
| 1. 임차인 김자연 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 67,118,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 290,000,000원이 전액 배당돼 원칙적인 미배당 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 주택도시보증공사의 각 채권관계는 입찰 전 원본 배당요구·채권서류를 대조할 필요가 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 확약 조건으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 363,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 290,400,000원 | 4,465,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 61,732,480원 | 0원* |
* 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 이행된다는 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신우초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택 밀집지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2018.12.07 사용승인됐으며, 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·건축허가·착공제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 정비사업. 신림4재정비촉진구역 정비구역 지정 전 단계로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이며, 비교 가능한 거래가 1건뿐이라 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당요구. 김자연은 배당요구를 했고 확정일자와 대항력을 갖습니다. 배당순위와 실제 배당액을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 비교 가능한 거래는 305,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 363,000,000원은 그 금액의 119.0%이므로 신건 가격 메리트가 없습니다.
- 정비사업·허가구역. 재정비촉진지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대. 11세대 물건으로 실거래 표본이 적어 일반 아파트보다 가격 판단 오차가 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 이행되는 한 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 자체도 290,000,000원 전액 배당되는 구조입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 305,000,000원 1건이고, 신건 최저가는 363,000,000원으로 119.0%입니다. 거래 표본이 적고 시점도 2021.06이라 정밀한 현재 시세 판단에는 한계가 있지만, 제공된 가격 근거만으로는 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리상 핵심 위험은 조건부 해소, 가격은 신건 보류가 이 물건의 핵심입니다.
