서울중앙지방법원 2025타경104250. 관악구 신림동 ‘뷰테라스’ 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 상당히 크게 보이는 강승희의 임차보증금 283,500,000원입니다. 전입일 2022.06.17, 확정일자 2022.05.09로 강제경매개시결정일 2025.10.31보다 앞서 있어 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다.
다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 계산상 발생할 수 있는 미배당 인수액과 달리, 이 사건에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 2층 202호 · 서울특별시 관악구 쑥고개로2가길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 거래비교 면적 | 29.87㎡ |
| 소유자 | 김정숙 (2023.12.29 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,241,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 실질 인수 0
현재 실제 임차인으로 확인되는 사람은 강승희 1명입니다. 임차권등기 보증금은 283,500,000원이고, 전유부분 전부에 대해 전입 2022.06.17·확정일자 2022.05.09가 확인됩니다. 강제경매개시결정보다 선순위이므로 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승희 | 283,500,000원 | 2022.06.17 / 2022.05.09 | 有 | 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 5,000,000원 높다
뷰테라스의 비교 가능한 거래는 4건이고, 가장 최근 거래는 2026.06, 290,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이므로 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원입니다. 최저가 295,000,000원은 이 최근 시세의 101.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.19㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.12 | 29.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.87㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.92㎡ | 3 | 275,000,000원 |
전체 4건 평균은 278,750,000원이지만 오래된 2023년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 5.5% 상승했지만, 그 상승분을 반영한 최신 거래가 290,000,000원임에도 신건 최저가는 다시 5,000,000원 높습니다. 따라서 현 회차에서 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 강승희 보증금 | 283,500,000원 | 283,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 304,241,602원 | 6,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 295,000,000원에서는 임차보증금 283,500,000원이 전액 배당되어 일반 계산상으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 6,570,000원을 배당받고 297,671,602원의 미배당이 발생합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,000,000원 | 51,604,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,800,000원 | 98,143,200원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 승계액이 커집니다. 그러나 이 사건은 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있으므로, 위 51,604,000원·98,143,200원은 조건을 반영하기 전의 권리계산상 금액이고 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 서울관악초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통편은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2020.03.13입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,266,000원/㎡입니다. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 뷰테라스는 15세대이며 비교 가능한 거래는 4건입니다. 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리안전성은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 278,750,000원보다 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 이보다 5,000,000원 높습니다.
- 임차권 상태 확인. 강승희 임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 절차가 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 조건으로 해소, 가격은 신건 메리트 부족
표면적으로는 보증금 283,500,000원의 선순위 임차권이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 판단축은 가격입니다. 감정가이자 최저가인 295,000,000원은 가장 최근 거래 290,000,000원보다 5,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 101.7%입니다. 최근 가격 추세 자체는 과거 거래군보다 5.5% 높아졌지만, 그 상승을 반영한 최신 거래보다도 신건 가격이 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리상 실질 인수 위험은 해소됐지만 가격 메리트는 확인되지 않는 구조입니다.
