서울중앙지방법원 2025타경104269. 서울 관악구 봉천동의 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자 이철우는 2021년 11월 30일 매매를 원인으로 2021년 12월 14일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 380,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 9월 7일 광명시 압류입니다. 기존 신한은행 근저당권은 2021년 12월 1일 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 디케이마린 가압류·강제경매개시결정·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 임차보증금과 매각조건입니다. 김아림은 임대차계약일 2021년 10월 1일, 확정일자 2021년 10월 4일, 주민등록·점유개시 2021년 11월 30일로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 원칙대로라면 신건 매각가 373,000,000원에서 집행비용을 뺀 배당 뒤 보증금 중 13,022,000원이 미배당돼 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 645-28 1층101호 · 봉천로23다길 35-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.03㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이철우 (2021.12.14. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 412,536,017원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김아림 | 전유부분 전부 | 380,000,000원 | 2021.11.30 / 2021.10.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 김아림 1명입니다. 보증금은 380,000,000원이며 배당요구가 있고, 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 신건 가정 배당에서는 366,978,000원이 배당되고 13,022,000원이 남습니다. 이 금액은 대항력만 놓고 계산한 룰상 인수액입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 28,000,000원 높다
DREAMCONE은 9세대, 2016년 8월 23일 준공된 다세대입니다. 확인된 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 345,000,000원입니다. 최신 거래도 2024년 9월 345,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 373,000,000원으로 최근 12개월 평균의 108.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 47.16㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 47.16㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2021.11 | 47.16㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 43.03㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 345,000,000원 |
전체 4건 평균은 350,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 345,000,000원인 데 비해 최저가는 373,000,000원으로 28,000,000원 높습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.8%의 하락 추세까지 나타납니다. 따라서 과거 380,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 현재 최저가를 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 1. 임차인 김아림 보증금 | 380,000,000원 | 366,978,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 7,473,744원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 412,536,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 김아림의 보증금 중 13,022,000원이 배당되지 않습니다. 대항력만 적용하면 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명노인복지센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 봉천로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 약 630미터 지점에 지하철 2호선 봉천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호로 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,598,000원/㎡입니다. 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접하고 봉천로와 연계됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 345,000,000원의 108.1%입니다. 최근 추세도 -2.8%라 현재 가격을 시세 할인으로 보기 어렵습니다.
- 임차권 말소 확인. 김아림의 주택임차권은 2023.12.11 등기됐습니다. 매각조건대로 임차권등기가 말소되는지 확인이 핵심입니다.
- 대항력 구조 확인. 임차인의 전입·점유는 2021.11.30, 확정일자는 2021.10.04로 말소기준 2022.09.07보다 앞섭니다. 조건이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석은 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 김아림은 보증금 380,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 신건 배당만 보면 13,022,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 신건이 저렴해지는 것은 아닙니다. 실질취득은 373,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 345,000,000원보다 28,000,000원 높고, 최근 거래 추세도 -2.8%입니다. 즉 이 사건은 임차보증금 인수위험은 조건으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 두 요소를 분리해서 봐야 합니다.
