서울중앙지방법원 2025타경104353. 관악구 신림동 ‘아름채’ 2층 203호, 전용 44.34㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2019.05.23이고, 방·거실겸주방·욕실·발코니 구조로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 = 보증금 인수” 공식만 적용하면 안 된다는 점입니다. 정담희의 주민등록·점유개시는 2020.06.30으로 말소기준권리인 2023.02.08 압류보다 빠르고, 확정일자도 2020.06.03입니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 유찰로 배당 부족이 생겨도 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다. 다만 이 확약은 해당 임차보증금에 적용되는 조건이며, 확약 밖의 별도 임차인·권리가 있다면 별도 판단해야 합니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정담희 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층 203호 · 남부순환로190가길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.34㎡ · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방, 거실겸주방, 욕실, 발코니 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 366,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
2019년에 설정됐던 남서울신용협동조합 근저당권 3건은 2020.06.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.06.30에 정담희가 주민등록과 점유를 시작했으므로 임차인의 대항력은 인정되는 구조입니다. 이후 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류, 2024.07.05 주택임차권등기, 2025.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정담희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 366,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 391,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,800,000원 | 58,379,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,240,000원 | 120,063,360원 | 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.30억’이 중요하다
아름채(10-559)의 실거래 자료는 3건입니다. 다만 대상 물건 전용면적은 44.34㎡인데 확인되는 거래 면적은 24.66㎡~29.87㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 가격 수준을 볼 때는 과거 전체 평균 265,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 230,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 28.53㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 24.66㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 29.87㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
전체 3건 평균은 265,000,000원이지만, 2021.12의 330,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 230,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -18.6%입니다. 신건 최저가 391,000,000원은 최근 12개월 평균의 170.0%로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 임차인 정담희 보증금 | 366,000,000원 | 366,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 18,726,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 366,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 391,000,000원에서는 집행비용 6,274,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 366,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 18,726,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구 366,000,000원에는 별도 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 신림역(지하철 2호·신림선), 서원역(신림선) 및 버스정류장이 인근에 있고, 감정평가상 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2019.05.23입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,351,000원/㎡, 토지면적은 155.0㎡입니다. 서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 환금성. 총 11세대, 확인 실거래 3건, 경매 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -18.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 이 사건의 권리판단은 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 크게 의존합니다. 매각물건명세서 원문에서 조건의 주체와 적용 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 자체는 존재. 정담희의 전입·점유 2020.06.30은 말소기준 2023.02.08보다 빠릅니다. 확약을 배제하면 유찰 시 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다.
- 실거래 면적 차이. 대상은 44.34㎡인데 확인된 실거래는 24.66㎡·28.53㎡·29.87㎡입니다. 최근 230,000,000원은 방향성 판단 자료로 보고 개별 호수 가치와 직접 동일시해서는 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세가 -18.6%입니다. 전체 평균 265,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 유찰 후에도 가격 재검증. 1회 유찰 312,800,000원, 2회 유찰 250,240,000원 모두 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 366,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 하지만 매각조건에 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 가장 큰 고비는 이 확약으로 상당 부분 해소됩니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액은 391,000,000원이고 최근 12개월 평균과 최신 거래는 230,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 170.0%이며 최근 추세도 -18.6%입니다. 단지 규모는 11세대, 확인 실거래는 3건이고 경매 평균 유찰도 2.9회입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 때문에 피해야 하는 물건”이라기보다, “확약으로 권리는 정리됐지만 현재 가격과 환금성을 엄격하게 따져야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
