서울중앙지방법원 2025타경104362. 강남구 청담동 청담우방아파트 101동 17층 1702호입니다. 감정평가서상 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 구조의 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트벽식구조 18층 중 17층입니다. 소유자 김명수는 2012.10.29 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2013.04.16 소유권을 이전받았습니다.
등기만 보면 말소기준은 2022.02.25 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 600,000,000원이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계에서 별도의 핵심 변수가 있습니다. 임차인 조석형의 전입신고일이 2020.03.18로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액을 지금 단계에서 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104362 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 43 청담우방아파트 101동 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 118.53㎡ · 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 18층 중 17층 |
| 소유자 | 김명수 (2012.10.29 협의분할에 의한 상속, 2013.04.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,800,000,000원 / 2,800,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 515,816,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.25 설정된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.13 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.07.25 및 2024.03.21에도 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었지만 각각 취하돼 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조석형 | 2020.03.18 | 미상 | 2026.01.19 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액, 낙찰자 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
청담우방아파트 동일 평형 거래 중 최근 12개월 표본은 4건, 평균은 2,595,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 2,680,000,000원입니다. 반면 이 경매의 신건 최저가는 2,800,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 107.9%입니다. 최신 거래보다도 높은 가격이므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 118.53㎡ | 11 | 2,680,000,000원 |
| 2026.02 | 118.53㎡ | 13 | 2,670,000,000원 |
| 2026.02 | 118.47㎡ | 7 | 2,650,000,000원 |
| 2025.05 | 118.53㎡ | 12 | 2,380,000,000원 |
| 2025.02 | 118.53㎡ | 8 | 2,150,000,000원 |
| 2025.02 | 118.47㎡ | 15 | 2,200,000,000원 |
| 2024.03 | 118.53㎡ | 5 | 2,100,000,000원 |
| 2023.08 | 118.53㎡ | 4 | 1,990,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 2,595,000,000원 |
전체 8건 평균은 2,352,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 저가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 23.0% 높은 추세이지만, 그 상승을 반영한 최근 평균과 최신 거래조차 현재 신건 최저가 28억보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,400,000원 |
| 1. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,169,600,000원 |
위 배당표는 현재 확인된 집행비용·근저당을 기준으로 한 계산입니다. 조석형의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 인수분은 반영할 수 없습니다. 따라서 표의 소유자 잔여액과 실제 매수인 인수액은 임차보증금 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언북초등학교 남서측 인근. 남측 학동로변은 소규모 아파트단지와 업무·상업용 건물이 형성돼 있고, 북측 후면은 다세대주택·근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 7호선 및 수인분당선 강남구청역이 위치합니다.
- 건물. 1999.10.29 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 아파트로, 열병합발전에 의한 지역난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 약 30미터 학동로, 서측 약 12미터, 북측 약 9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조석형의 보증금이 미상입니다. 대항력이 있으므로 보증금과 실제 배당 가능액 확인이 가장 먼저입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 범위를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 2,800,000,000원은 최근 12개월 평균 2,595,000,000원의 107.9%이고 최신 거래 2,680,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,240,000,000원, 2회 유찰 시 1,792,000,000원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 단순히 최저가만 보고 실질 취득가가 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 ‘미상 보증금’
청담우방아파트 1702호는 강남 청담동 아파트라는 입지와 최근 거래 상승 흐름만 보면 눈길이 가지만, 경매에서는 순서를 바꿔 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 28억은 최근 12개월 평균 25.95억과 최신 거래 26.8억을 모두 웃돕니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입의 대항력 임차인이 있고 보증금까지 미상입니다.
배당요구가 접수됐다고 해서 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금이 얼마인지 알아야 배당으로 회수되는 금액과 미배당 잔액을 계산할 수 있기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “신건 가격 메리트 없음 + 선순위 임차보증금 확인 전 실질취득가 확정 불가”가 핵심 결론입니다. 가격 협상보다 먼저 임차관계를 확정하는 것이 우선입니다.
