서울중앙지방법원 2025타경104391. 신림동 ‘바벨’ 3층 302호, 전용 37.47㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 을구 3번 임차권자 염하림입니다. 임대차계약일은 2022.03.04, 확정일자 2022.05.16, 주민등록일자 2022.05.26, 점유개시일자 2022.05.28이고 보증금은 480,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2025.11.18 강제경매개시결정이므로, 임차인은 그보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
여기서 낙찰가만 보면 판단이 틀어집니다. 현재 회차 485,000,000원에선 집행비용 7,250,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 477,750,000원이 배당되고, 2,250,000원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 388,000,000원까지 내려가지만 인수액은 98,232,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 낙찰가 310,400,000원에 인수액이 174,745,600원으로 커집니다. 유찰이 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층302호 · 도로명주소 서울특별시 관악구 조원로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.47㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.06.14. 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
을구 1번 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.05.26 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.18 강제경매개시결정입니다. 반면 실제 임차인 염하림 1명은 2022.05.26 주민등록, 2022.05.28 점유개시, 2022.05.16 확정일자를 갖고 있고 2024.05.31 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금 480,000,000원은 우선변제권을 행사하지만 전액 배당되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염하림 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.26 | 2022.05.16 | 480,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가부터 최근 평균 이상
‘바벨’은 20세대, 사용승인일 2022.01.07인 다세대주택입니다. 제시된 동일·유사 면적 거래 6건의 평균은 478,333,333원, 최저 475,000,000원, 최고 490,000,000원입니다. 최신 비교거래는 2022.06의 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.6㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2022.06 | 37.47㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2022.02 | 37.47㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2022.01 | 37.47㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 478,333,333원 |
현재 최저가 485,000,000원 자체가 최근12개월 평균 478,333,333원의 101.4%입니다. 여기에 현재 회차에서도 임차보증금 미배당 2,250,000원이 추가로 인수됩니다. 따라서 신건 단계에서 ‘경매라서 시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 또한 비교거래 6건은 2022.01~2022.06 거래로, 2026.10.14 매각기일과 시차가 크므로 실제 입찰 전 현재 시세 재확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,000원 |
| 1. 임차인 염하림 보증금 | 480,000,000원 | 477,750,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 중 477,750,000원이 배당되고 2,250,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — ‘최저가 할인’만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 485,000,000원 | 2,250,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 388,000,000원 | 98,232,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 310,400,000원 | 174,745,600원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남부초등학교 북서측 인근. 연립주택·다세대주택·학교 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호, 사용승인일 2022.01.07. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,831,000원/㎡, 토지면적 212.0㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 8.33%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 인수합니다.
- 최저가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 98,232,000원·174,745,600원으로 증가합니다.
- 현재 가격 점검. 최저가 485,000,000원은 최근12개월 평균 478,333,333원의 101.4%이며 최신 비교거래 475,000,000원보다 높습니다.
- 시세 시차 확인. 제시된 비교거래는 2022.01~2022.06이므로 2026.10.14 입찰 전 현재 거래가를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고 현재 기준권리는 2025.11.18 강제경매개시결정입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건은 권리가 복잡해서가 아니라 대항력 임차보증금이 가격 구조를 지배한다는 점이 핵심입니다. 임차인 염하림의 보증금은 480,000,000원이고, 현재 회차에서도 2,250,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 더 큰 함정은 유찰 이후입니다. 최저가는 388,000,000원, 310,400,000원으로 떨어지지만 인수액은 98,232,000원, 174,745,600원으로 늘어납니다.
현재 최저가부터 최근12개월 평균 478,333,333원의 101.4%이고, 최신 비교거래는 475,000,000원입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·낙찰률 8.33%까지 겹칩니다. 이 사건은 표면 최저가보다 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’의 합산 부담을 먼저 보는 물건입니다.
