서울중앙지방법원 2025타경104403. 서울 동작구 상도동 ‘승원주택’ 4층 403호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 임차권이 말소기준권리 뒤에 있다는 사실보다, 임차인의 실제 전입일이 더 빠르다는 점입니다. 김용상은 2022.11.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.24입니다. 말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다.
통상이라면 매각대금에서 보증금 364,000,000원을 다 돌려받지 못할 경우 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 4층 403호 · 도로명 서울특별시 동작구 국사봉10길 45-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.31㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 4층 · 사용승인 2018.07.17 |
| 소유자 | 사형택 (2019.04.09 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 조건부 포기로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 2024.02.14 국 압류, 2024.12.19 임차권등기, 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 순위가 말소기준보다 뒤라는 이유만으로 김용상의 대항력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다. 실제 전입·점유일 2022.11.30이 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계는 조건부 해소
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용상 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.30 / 2022.10.24 | 364,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 조건이 없다면 1회 유찰 시 49,280,000원, 2회 유찰 시 112,384,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 4억원은 최근 거래보다 높다
승원주택은 11세대, 사용승인일은 2018.07.17입니다. 제공된 실거래는 2건이며 모두 전용 26.7㎡ 거래입니다. 이번 경매 목적물은 전용 46.31㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 아래 비교는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 수준을 점검하는 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 26.7㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 26.7㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.7㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.7㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균 270,000,000원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 400,000,000원은 이 기준의 133.3%입니다. 즉 최소한 제공된 최근 거래 자료만 보면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
최근 거래 300,000,000원은 이전 거래 240,000,000원보다 높아 최근 대비 이전 추세는 +25.0%입니다. 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 표본이 2건이고 면적도 26.7㎡로 경매 목적물 46.31㎡와 다르므로, 상승률만으로 400,000,000원의 적정성을 정당화하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,400,000원 |
| 1. 임차인 김용상 보증금 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 29,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 364,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 채권에는 미배당이 크게 남지만, 등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 조건부 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 400,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 320,000,000원 | 49,280,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 256,000,000원 | 112,384,000원 | 0원* |
* 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 김용상 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 실제 취득부담은 매각가 자체가 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도3동 주민센터 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물, 사용승인일 2018.07.17. 승강기·위생·급배수·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 297.0㎡, 공시지가 3,641,000원/㎡, 지목 ‘대’, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택이며 제공된 실거래도 2건뿐입니다. 거래 표본이 적고 이번 물건과 면적이 달라 매도가격 검증에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조건 문구 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도. 김용상은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만 실제 배당과 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 400,000,000원은 최근 12개월 거래 300,000,000원보다 높습니다. 실거래 면적 차이까지 감안해 별도의 46.31㎡ 인근 다세대 시세 검증이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정은 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 부분이 있어 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비와 조세 관련 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 조건은 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건은 얼핏 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 김용상은 2022.11.30 전입해 2023.09.08 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금도 364,000,000원으로 큽니다. 그러나 매각 조건상 미배당 보증금의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 400,000,000원은 최근 12개월 거래 300,000,000원의 133.3%이고, 최신 거래도 300,000,000원입니다. 거래면적이 26.7㎡로 이번 46.31㎡와 다르기 때문에 단순 비교로 적정가를 확정할 수는 없지만, 적어도 제공 자료만으로는 현재 4억원을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리상 큰 함정은 조건부로 해소됐지만, 신건 가격은 보류가 맞는 사건입니다.