서울중앙지방법원 2025타경104422. 등기상 소유자는 진영찬이고, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 대상은 소미골드라인 8층 804호이며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 310,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 하나만 보는 것이 아니라, 확약으로 해소되는 김지수 임차권과 확약 밖에 남는 하미옥의 대항력 위험을 반드시 분리해서 보는 데 있습니다.
김지수는 2022.10.17 확정일자, 2022.11.28 주민등록, 보증금 266,700,000원으로 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 등기부상 임차권은 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김지수 관련 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
반면 하미옥은 2024.06.21 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 조사상 대항력 있음으로 확인되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 김지수 확약을 이유로 전체 인수 위험을 0원이라 볼 수 없고, 하미옥의 보증금·점유관계가 확인되기 전까지는 실질취득총액에 추가 부담 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 951 소미골드라인 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택 이용중 · 대상면적 29.98㎡ |
| 소유자 | 진영찬 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2019.09.10 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 김지수 확약과 하미옥 미상 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 2022.11.28 / 2022.10.17 | 266,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 하미옥 | 2024.06.21 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
* 김지수에 한해 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 판단입니다. 이 확약은 하미옥에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 340,000,000원이지만 면적이 다르다
소미골드라인(102동)의 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.07의 340,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 310,000,000원은 이 최근 거래의 91.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +27.1%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.14㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.11 | 33.58㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2023.03 | 33.58㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 291,666,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
전체 평균 291,666,666원만 보면 현재 최저가가 더 높지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 340,000,000원으로 최저가 310,000,000원보다 높습니다. 다만 대상면적은 29.98㎡이고 비교 거래는 33.58㎡·39.14㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 91.2%라는 비율만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 결론내리기에는 비교 표본의 동질성이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 266,700,000원 | 266,700,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,448,657원 | 9,448,657원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,700,000원 | 28,711,343원 |
| 4. 가압류 · 하나은행 | 47,999,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 하미옥의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다. 김지수 관련 미배당 인수는 확약으로 실질 0원 처리되지만, 확약 밖 하미옥 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황학동주민센터 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·6호선 신당역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 현황은 다세대주택 이용중입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 8층 804호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 6,350,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정이 확인됩니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건뿐이고 대상 29.98㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않아 환금성·가격 판단 시 표본 한계를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지수 확약 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용 범위와 실제 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 하미옥 보증금 확인. 2024.06.21 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 이 부분이 본건 권리분석의 최대 변수입니다.
- 관계인 여부 확인. 하미옥은 과거 47,000,000원 가압류의 채권자와 동일 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다.
- 가격 비교의 면적 차이. 최근 거래 340,000,000원은 39.14㎡이고 대상은 29.98㎡입니다. 91.2% 수치만 보고 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 용도와 현황 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 다세대주택 이용중이라는 표현이 함께 존재하므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.07 국가 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 체납 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 임차권은 풀렸지만, 작은 미상이 남아 있다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 266,700,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 김지수에 관한 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
문제는 그 확약이 하미옥에게까지 확장되지 않는다는 점입니다. 하미옥은 말소기준권리 이전 전입자로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 310,000,000원이 최근 12개월 거래 340,000,000원의 91.2%라는 점만 보고 가격 메리트를 확정하기보다, 하미옥의 실제 보증금과 점유관계를 먼저 확인해야 실질취득총액이 완성됩니다. 최근 거래 자체도 대상보다 큰 면적이라 비교 정밀도가 낮습니다. 권리 구조의 큰 축은 정리됐지만, 미상 임차인과 비교시세의 면적 차이 때문에 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
