서울중앙지방법원 2025타경104441. 관악구 신림동 ‘아름채’ 1층 103호로, 감정평가상 방3·거실겸주방·욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 2022년 전입한 임차인 김상원과 2023년 9월 18일 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 김상원의 주민등록·점유개시는 2022년 8월 31일로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022년 8월 29일이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
보증금은 360,000,000원입니다. 통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가 배당이 부족하면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 배당 시나리오도 1회 유찰 시 53,168,000원, 2회 유찰 시 114,694,400원을 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어, 해당 조건을 적용한 김상원 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 1층 103호 · 도로명 남부순환로190가길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3·거실겸주방·욕실 등) · 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 사형택 (2019.05.10 매매, 2020.05.26 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 2019년에 설정된 남서울신용협동조합 근저당 3건은 2020.06.30 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류도 2022.03.15 해제됐습니다. 따라서 임차인 김상원의 2022.08.31 전입·점유는 현 말소기준보다 먼저입니다. 이후 2023.12.14 국세 압류, 2024.09.09 주택임차권등기, 2025.11.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상원 전유부분 전부 · 주거 | 360,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.08.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.09.09 | 승계 아님 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 채권자로 등기돼 있으며, 김상원의 360,000,000원 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 일반 배당계산만 적용하면 1회 유찰 시 53,168,000원, 2회 유찰 시 114,694,400원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 본 분석은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 적용해 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
‘아름채(10-559)’는 11세대, 사용승인일은 2019.05.23입니다. 다만 시세 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 분석 대상 면적은 44.34㎡인데, 확보된 3건의 거래 면적은 24.66㎡·28.53㎡·29.87㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 동일 호수의 적정가로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 28.53㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 24.66㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 29.87㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 265,000,000원보다 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해서 보는 것이 보수적입니다. 현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 390,000,000원으로, 데이터상 최근 12개월 평균의 169.6%입니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 147.2% 수준입니다.
더구나 최근 가격 추세는 -18.6%입니다. 따라서 이 사건을 “신건인데 권리가 정리되니 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 오히려 제공된 거래표본에서는 가격 하락 신호와 높은 신건 가격이 동시에 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,260,000원 |
| 1. 임차인 김상원 보증금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 23,740,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 390,000,000원 가정에서는 집행비용 6,260,000원, 임차인 김상원 360,000,000원, 주택도시보증공사 가압류에 23,740,000원이 배당되고 잔여금은 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,615,260,000원입니다. 현재 회차의 일반 배당계산상 매수인 인수액도 0원이며, 명세서의 포기·말소 조건까지 적용하면 김상원 관련 실질 인수 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북서측 인근에 지하철 2호선·신림선 신림역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 노폭 약 4~6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,351,000원/㎡. 지목은 대, 토지면적은 155.0㎡이며 완경사·세로장방 형상입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 11세대 다세대이고 확보된 실거래가 3건뿐이며, 건물 경매 통계상 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 재확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 기준 확인. 김상원은 전입 2022.08.31, 확정일자 2022.08.29, 보증금 360,000,000원의 실제 임차인입니다. 대항력·우선변제권이 모두 존재합니다.
- 가격을 권리와 분리. 인수 0원이라도 실질취득은 신건 기준 390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -18.6%이므로 과거 전체 평균 265,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 비교면적 차이. 분석 대상 면적 44.34㎡와 확보된 거래 면적 24.66㎡·28.53㎡·29.87㎡가 일치하지 않아 실거래 비교에는 한계가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 312,000,000원, 2회 유찰가는 249,600,000원입니다. 확약 적용 여부와 당시 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 직접 대조해 임차권 말소 조건과 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 보증금 360,000,000원의 임차인이 있어 부담이 커 보이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김상원 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 조건부로 크게 낮아집니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 390,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래 230,000,000원의 169.6%이고, 최근 가격 추세는 -18.6%입니다. 건물 경매 통계도 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 더구나 비교 실거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않아 고가 응찰을 뒷받침할 정밀한 동일면적 시세 근거도 부족합니다. 권리상 주된 인수는 해소되지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
