서울중앙지방법원 2025타경104511. 관악구 봉천동 수팰리스에프티 102동 201호 다세대 물건입니다. 소유자 정철화는 2021.04.13 매매로 440,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.06.11 울산신용보증재단의 가압류 5,231,334원입니다. 그 뒤 서울특별시 압류, 엠메이드대부 유한회사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 관악구 압류가 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기된 임차권의 접수일보다 실제 임차인의 전입 시점입니다. 전기형은 2021.04.13 임대차계약·점유개시, 2021.04.14 주민등록·확정일자를 갖췄고, 말소기준권리 2021.06.11보다 앞섭니다. 따라서 본래는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계할 수 있는 대항력 임차인입니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 결합한 특별 매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 43.04㎡ · 102동 2층 201호 |
| 이용상태 | 방2·주방·거실·욕실·발코니·현관 등으로 이용 |
| 소유자 | 정철화 (2021.04.13 매매 · 거래가 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 전기형 1명입니다. 보증금은 440,000,000원이고 전유부분 전부를 주거용으로 사용하며, 전입신고와 확정일자는 모두 2021.04.14입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전기형 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 440,000,000원 | 2021.04.14 / 2021.04.14 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 신건 가격은 최근 시세 이상
수팰리스FT는 29세대, 사용승인일은 2020.09.01입니다. 대상 면적은 43.04㎡이고, 최근 거래는 2025.02와 2025.06 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 447,500,000원, 최신 거래는 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.84㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 447,500,000원 |
신건 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 447,500,000원의 105.0%입니다. 최신 거래 440,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서는 매각조건 때문에 인수액이 0원이므로 실질취득도 470,000,000원인데, 이 역시 최근 실거래 기준으로는 시세 이상입니다. 권리 부담이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 1. 임차인 전기형 보증금 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 5,231,334원 | 5,231,334원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 11,889,888원 | 11,889,888원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 5,778,778원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 470,000,000원 가정에서는 전기형 보증금 440,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류 중 5,778,778원이 배당되고, 강제경매 신청채권 440,000,000원에는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 조건 미적용 산식상 인수 | 매각조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 470,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 376,000,000원 | 70,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 300,800,000원 | 144,211,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 봉림중학교 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 소재합니다.
- 건물. 2020.09.01 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 102동 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 필지 남동측·남서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 아니라, 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서에 같은 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 470,000,000원은 최근 12개월 평균 447,500,000원의 105.0%이며 최신 거래 440,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 인수액 착시 주의. 조건을 배제한 산식에서는 1회 유찰 70,064,000원, 2회 유찰 144,211,200원의 인수가 계산되지만, 현재 매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당을 바꿀 수 있으므로 금액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 신건 가격을 권리 안정성만으로 정당화하기 어렵습니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 거래 표본은 2건입니다. 43.04㎡ 대상 호수와 층·상태 차이를 포함해 최신 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않는다”
이 물건의 가장 큰 함정은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 440,000,000원을 그대로 인수한다고 판단하는 것입니다. 전기형은 실제로 대항력을 갖추고 있지만, 이 경매는 채권자가 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 그 조건만 보고 곧바로 매력적인 물건이라고 판단하는 것도 위험합니다. 현재 실질취득 470,000,000원은 최근 12개월 평균 447,500,000원의 105.0%이고, 최신 거래는 440,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰도 8.7회, 낙찰률도 0.0%입니다. 권리조건은 해소됐지만 신건 가격은 보류. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 같은 매각조건이 유지되는지 확인하면서 접근하는 것이 핵심입니다.
