서울중앙지방법원 2025타경104526. 동작구 대방동 이레홈캐슬 6층 604호, 전용면적 43.91㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박현정은 2020.12.24 매매를 원인으로 2021.01.13 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 439,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 420,000,000원의 선순위 임차권을 매수인이 실제로 떠안는지에 있습니다.
등기부상 이동현의 주택임차권은 2024.05.10 등기됐고, 전입은 2022.05.19, 점유개시는 2022.04.29, 확정일자는 2022.07.20입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 확인되며, 말소기준인 2025.12.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적인 권리 순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 실질 인수 위험이 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 389-37 이레홈캐슬 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.91㎡ · 7층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박현정 · 2020.12.24 매매 · 2021.01.13 소유권이전 · 거래가액 439,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 2019.03.13 · 총 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 핵심
등기 순서상 가장 중요한 권리는 이동현의 임차권입니다. 보증금 420,000,000원, 전입 2022.05.19, 확정일자 2022.07.20로 대항력과 우선변제권이 확인되며 2025.12.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 2026.04.10 국의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 420,000,000원 | 2022.05.19 점유개시 2022.04.29 | 2022.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
현재 회차 484,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 7,240,000원을 제외한 뒤 이동현에게 420,000,000원이 전액 배당되므로, 매각조건을 적용하지 않더라도 현재 회차 계산상 임차보증금 미배당 인수액은 0원입니다. 유찰로 매각대금이 내려가면 계산상 미배당 보증금이 생기지만, 이번 매각조건에 따라 그 잔액에 대한 매수인 청구는 포기되고 임차권등기도 말소되는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 비고 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 484,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 387,200,000원 | 39,020,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 309,760,000원 | 115,376,640원 | 0원 |
39,020,800원·115,376,640원은 배당액만으로 계산했을 때의 미배당 임차보증금입니다. 이번 매각은 해당 잔액에 대한 매수인 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 이동현 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 시세 비교 — 96.8%지만 표본이 오래되고 1건뿐
이레홈캐슬은 총 16세대이고, 대상 면적은 43.91㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.05, 5층, 500,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 484,000,000원은 이 거래금액의 96.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.91㎡ | 5 | 500,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 56,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구금액 420,000,000원 중 현재 매각가 가정 배당액은 56,760,000원이며 미배당액은 363,240,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 실제 배당은 집행 과정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남중학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철 접근성을 기준으로 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물 내 6층 604호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 가장형 평탄지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 소로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 5,150,000원입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이동현의 전입 2022.05.19·확정일자 2022.07.20·보증금 420,000,000원은 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 유찰 시 숫자에 현혹되지 않기. 1회 유찰 시 계산상 미배당 임차보증금 39,020,800원, 2회 유찰 시 115,376,640원이 발생하지만 이번 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 시세 표본 보완. 확인되는 동일 면적 거래가 2022.05의 500,000,000원 한 건뿐이므로 484,000,000원을 현재 시세 대비 확실한 할인으로 단정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.13 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 서류를 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 조건으로 해소, 가격은 추가 확인
이 사건은 겉으로 보면 420,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 매각물건명세서상 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이동현 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 최저가 484,000,000원은 확인되는 500,000,000원 실거래의 96.8%이지만, 그 거래가 2022.05 한 건뿐이라는 한계가 큽니다. 총 16세대의 소규모 단지이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 권리는 매각조건 확인이 핵심이고, 가격은 현재 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
