서울중앙지방법원 2025타경104552. 강남구 도곡동 현대비젼21 8층 824호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김세환이며 2020.08.14. 거래가 274,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.10.12. 부일철강주식회사가 채권최고액 350,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 2025.12.05. 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사상 ‘라멘떼피부관리 도곡점’이 확인됐지만 보증금과 점유개시 시점 등이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 임차보증금이 없는지까지는 현재 정보만으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 도곡동 467-19 현대비젼21 8층824호 · 도로명주소 서울특별시 강남구 언주로30길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 27층 건물 내 8층 |
| 대상 면적 | 38.7㎡ |
| 소유자 | 김세환 (2020.08.14. 거래가 274,800,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2023.10.12. 부일철강주식회사 근저당권 350,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 점유자의 임대차관계는 별도 문제입니다. 현황조사상 점유자 1곳이 존재하고, 그 점유자의 대항력 여부는 아직 판단할 수 없습니다.
② 점유자 — ‘대항력 있음’도 ‘인수 0원’도 아직 단정 금지
| 점유자 | 이용 | 보증금 | 점유·전입 시점 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라멘떼피부관리 도곡점 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판단 보류 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
현대비젼21의 수집된 실거래 12건 전체 평균은 411,750,000원으로 현재 최저가와 거의 비슷하지만, 가격 판단의 우선 기준은 더 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 436,500,000원이고 최신 거래는 2026.08. 450,000,000원입니다. 현재 최저가 411,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.0㎡ | 26 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 41.28㎡ | 10 | 423,000,000원 |
| 2025.06 | 35.48㎡ | 21 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 38.7㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2024.08 | 41.28㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2024.05 | 35.0㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2024.04 | 41.28㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 35.0㎡ | 19 | 445,000,000원 |
| 2024.03 | 36.02㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.01 | 35.0㎡ | 27 | 480,000,000원 |
| 2023.12 | 35.0㎡ | 18 | 448,000,000원 |
| 2023.09 | 35.0㎡ | 26 | 445,000,000원 |
최근 구간은 이전 거래 구간보다 7.3% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 따라서 전체 12건 평균 411,750,000원만 보면 가격 메리트가 거의 없어 보이지만, 최근 12개월 평균 436,500,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선하면 신건 최저가 411,000,000원은 최근 거래 수준보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 표본은 2건이므로 가격만으로 권리 미확인 위험을 상쇄해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,000원 |
| 1. 근저당 · 부일철강주식회사 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,490,000원 |
현재 회차 411,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 350,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 54,490,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사상 점유자의 보증금·대항력이 미상이라 실제 임차관계 확인 전에는 이 배당표만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 411,000,000원 | 350,000,000원 | 0원 | 54,490,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 328,800,000원 | 323,396,800원 | 26,603,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 263,040,000원 | 258,557,440원 | 91,442,560원 | 0원 |
근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 유찰로 채권자에게 미배당이 생긴다는 사실 자체가 곧바로 매수인의 근저당 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 할 인수 위험은 등기부 근저당이 아니라 현황조사상 점유자의 임대차관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철역 ‘도곡역’ 남서측 근거리에 위치하며, 주·상용빌딩, 업무용빌딩, 상업용빌딩, 아파트, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 27층 건물 내 8층 824호이며, 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(개포택지)·과밀억제권역 등이 기재돼 있고, 공시지가는 41,480,000원/㎡입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역 표기가 포함돼 있으며 일부 표기는 아파트 용도 한정 조건이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차계약 확인. 라멘떼피부관리 도곡점의 보증금·점유개시 시점·확정일자와 실제 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준은 2023.10.12.입니다. 점유자의 대항요건 취득 시점이 이 날짜보다 앞서는지 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 411,750,000원보다 최근 12개월 평균 436,500,000원과 최신 450,000,000원을 우선하되, 최근 표본이 2건이라는 점도 함께 봐야 합니다.
- 용도·사용상태 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 사용·관리규약·용도 관련 사항을 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 점유자
이 물건은 가격만 보면 신건부터 검토할 근거가 있습니다. 최저가 4.11억은 최근 12개월 평균 4.365억의 94.2%이고 최신 거래 4.50억보다 낮으며, 최근 거래 흐름도 7.3% 높은 방향입니다. 등기부 역시 2023년 근저당 하나가 말소기준이 되는 단순한 구조입니다.
하지만 현재 판단을 제한하는 핵심은 현황조사상 점유자 1곳의 권리관계가 미상이라는 점입니다. 보증금도, 점유·전입 시점도, 우선변제 여부도 확인되지 않았기 때문에 배당계산표의 인수 0원을 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 가격은 최근 시세 아래, 등기권리는 단순, 임차권리는 확인 전 보류로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
