서울중앙지방법원 2025타경104568. 관악구 남현동 남광센트빌 1층 104호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 322,000,000원, 현재 최저매각가도 322,000,000원인 신건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 백두일의 전입은 2021.01.18, 확정일자는 2020.12.15로 말소기준권리인 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서고, 보증금도 335,000,000원입니다. 일반 계산대로라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 18,308,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 백두일 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 이 포기·말소 조건은 해당 임차권 관계에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 마시현의 점유관계까지 같은 조건으로 정리된다고 확대해서 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층 104호 · 도로명 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 28.17㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 1층 104호 |
| 단지 | 남광센트빌 · 16세대 · 사용승인 2020.09.07 |
| 소유자 | 정연택 · 2020.10.08 매매 · 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심
말소기준은 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.28 백두일의 주택임차권은 보증금 335,000,000원, 전입 2021.01.18, 확정일자 2020.12.15로 선순위입니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매각조건 비고가 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 백두일 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.18 / 2020.12.15 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 18,308,000원은 매각조건상 실질 인수 0원 |
| 마시현 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.06.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리보다 후순위 · 보증금과 확정일자 확인 필요 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 잡힌 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람의 권리 구조는 완전히 다릅니다. 백두일은 선순위 임차권자이지만 매각조건으로 미배당 반환청구가 차단되는 구조이고, 마시현은 후순위 전입으로 대항력은 없으나 점유·명도 사실관계를 따로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 거래보다 높다
남광센트빌은 16세대 규모이고, 대상면적은 28.17㎡입니다. 면적이 매칭된 최근 실거래는 2025.10 전용 28.04㎡, 4층, 315,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 315,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 315,000,000원 |
현재 최저매각가와 매각조건을 반영한 실질취득가는 모두 322,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 315,000,000원의 102.2%입니다. 따라서 백두일 임차권의 실질 인수가 0원으로 정리되더라도, 가격 자체는 최근 거래보다 낮지 않습니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점까지 감안하면 단일 거래가격을 절대적인 시세로 볼 수는 없지만, 최소한 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 자료도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 백두일 보증금 | 335,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 백두일 보증금 미배당액은 18,308,000원입니다. 통상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이면 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 이 사건은 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다. 해당 조건은 백두일 임차권 관계에 한정해 해석해야 합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 322,000,000원 | 18,308,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 257,600,000원 | 81,806,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 206,080,000원 | 132,605,120원 | 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 일반적인 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 이 사건의 시나리오 계산도 현재 회차 18,308,000원, 1회 유찰 시 81,806,400원, 2회 유찰 시 132,605,120원으로 미배당액이 커집니다. 그러나 백두일 임차권에 대해서는 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 전제되어 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택입니다. 남광센트빌은 16세대이고 사용승인은 2020.09.07입니다.
- 입지. 서울사당초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·빌라·다가구주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지 내 사다리형 토지이며 북서측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 373.7㎡, 공시지가는 5,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 실제 대상·기간 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 면적 매칭 실거래가 1건뿐이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%입니다. 거래 표본과 경매 통계 모두 보수적으로 볼 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 백두일 임차권 말소 절차. 배당 부족분 18,308,000원이 존재하더라도 매각조건상 실질 인수 0원이라는 구조가 실제 말소까지 이어지는지 확인하세요.
- 마시현 점유 확인. 2025.06.19 전입은 후순위로 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 계약과 점유 상태, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 이력. 2020.10.22 민간임대주택 등록에 따른 부기등기 이력이 있으므로 현재 등기 상태와 매각 후 정리 여부를 원본에서 대조하세요.
- 가격 착시 금지. 실질 인수가 0원이어도 현재 실질취득가 322,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원의 102.2%입니다.
- 경매 통계 확인. 단지 평균 유찰횟수 3.3회, 매각률 0.0%라는 통계가 있어 현재 신건 가격만으로 유동성 우위를 기대하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 큰 고리는 풀리지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 표면적으로는 보증금 335,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 부담이 커 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 18,308,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 부담을 끊어, 백두일 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 인수액을 0원으로 놓고 봐도 실질취득가는 322,000,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 315,000,000원의 102.2%입니다. 게다가 최근 거래 표본은 1건이고, 단지 경매 통계는 평균 3.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 여기에 후순위 전입자 마시현의 실제 점유관계와 민간임대주택 등기 이력 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “포기 조건이 있으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 주된 인수 위험은 조건부로 해소되지만, 현재 가격은 최근 실거래 이상이고 환금성 지표도 보수적이라는 점을 함께 봐야 합니다.
