서울중앙지방법원 2025타경104633. 관악구 봉천동 ‘나무그늘빌’ 5층 501호, 다세대주택 1세대입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 대항력 임차인의 존재 자체보다 매각조건에 붙은 잔액 포기 확약입니다. 임차인 이지우는 2021.02.23 전입·점유했고, 말소기준권리는 그 뒤인 2021.05.18 국의 압류입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 보증금도 290,000,000원으로 작지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인이 승계할 임차보증금은 실질 0원입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 따로 보는 대항력 인수형이 아니라, 최저가 311,000,000원 자체가 현재 회차의 실질취득가가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 647-134 나무그늘빌 5층 501호 · 봉천로23길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 28.14㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2017.02.22 |
| 소유자 | 김태인 · 2021.02.12 매매 · 거래가액 290,000,000원 · 2021.03.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 차단
말소기준은 2021.05.18 국의 압류입니다. 임차인 이지우의 전입·점유는 2021.02.23으로 말소기준보다 먼저이고, 확정일자도 2021.02.08이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 관악구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 有 전입 2021.02.23 | 有 확정 2021.02.08 · 배당요구 | 실질 0원 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 실질취득 3.11억 vs 비교 실거래 3.20억
나무그늘빌은 총 16세대이고, 대상 면적은 28.14㎡입니다. 비교 가능한 실거래는 28.19㎡ 1건으로, 2022.01에 3층이 320,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 평균·최고·최저·최신 거래가격이 모두 320,000,000원이며, 현재 최저가 311,000,000원은 그 가격의 97.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 28.19㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
현재 회차에서는 확약을 반영한 실질취득가도 311,000,000원이므로 비교 실거래 320,000,000원보다 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.01이므로, 97.2%라는 숫자만으로 현재 시장에서 명확히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 층·상태·면적 차이와 거래 빈도에 따라 환금성 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 이지우 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 15,846,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 311,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 290,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에는 15,846,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 변동할 수 있습니다. 그러나 매각조건의 잔액청구 포기·임차권 말소를 반영하면 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 시나리오상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 311,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 248,800,000원 | 45,483,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 199,040,000원 | 94,546,560원 | 실질 0원 |
45,483,200원·94,546,560원은 배당만 기준으로 계산한 미배당 인수 시나리오입니다. 이 사건에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실제 매수인 부담은 각 회차 모두 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근. 주위에 단독주택·다가구주택·연립주택·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호. 위생급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 4,097,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 다세대주택이고 확인되는 비교 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이라 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·관악구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.06.16 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2023.10.25 말소됐습니다. 관련 공매 진행·취소 내역을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 320,000,000원 1건만으로 단정 금지. 현재 최저가 311,000,000원은 비교가격의 97.2%지만, 확인되는 실거래가 2022.01의 1건뿐입니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 5층 501호의 실제 점유상태, 내부 상태, 체납 관리비 등 서류 외 비용요소를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건을 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 단순한 ‘인수형’으로 보면 결론이 틀어집니다. 이지우는 분명 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있지만, 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있기 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 최저가 311,000,000원이 곧 실질취득가입니다.
가격은 비교 실거래 320,000,000원의 97.2% 수준입니다. 수치만 보면 낮지만 확인 가능한 거래가 1건이고 거래월이 2022.01이므로, 이를 근거로 큰 폭의 시세차익이나 확실한 저가매수라고 평가할 수는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 과거 공매공고 이력까지 있어 서류 확인 난도도 아주 낮지는 않습니다. 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 제한적”입니다.
