서울중앙지방법원 2025타경104690. 황학동 ‘아미인’ 제2층 제203호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김영호이고 2020.07.30 거래가 130,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권이나 가압류보다 오세민의 130,000,000원 임차권입니다.
오세민의 임대차계약일은 2022.01.08, 확정일자는 2022.01.10, 전입·점유개시는 2022.02.28입니다. 말소기준권리는 2023.11.10 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조이며, 배당으로 보증금이 전부 변제되지 않을 경우 남는 금액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 836 아미인 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 18.23㎡ |
| 소유자 | 김영호 (2020.07.30. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.10 가압류입니다. 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 중구 압류와 을구 5번 임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기입니다. 그러나 등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 채무가 반드시 0원이 된다는 것은 별개입니다. 오세민은 전입 2022.02.28로 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이어서, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.10 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 동일면적 거래와는 근접
아미인은 21세대, 2014.11.20 사용승인 건물입니다. 최근 12개월 거래 10건 평균은 167,050,000원이고 최저가 140,000,000원은 그 83.8%입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 27.3% 높은 추세입니다. 다만 이 물건과 면적이 같은 전용 18.23㎡의 최신 2026.09 거래는 3층 145,000,000원으로, 신건 최저가와의 차이는 5,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 18.23㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 17.11㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 17.22㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 17.11㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 17.22㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 17.22㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 16.88㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 16.88㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 18.62㎡ | 5 | 142,500,000원 |
| 2025.10 | 17.22㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 167,050,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 오세민 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 15,723,054원 | 7,240,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 112,000,000원 | 20,368,000원 | 132,368,000원 |
| 2회 유찰 시 | 89,600,000원 | 42,412,800원 | 132,012,800원 |
1회 유찰 뒤 최저가만 보면 112,000,000원, 2회 유찰 뒤에는 89,600,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 임차인은 대항력이 있으므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 부담은 각각 132,368,000원, 132,012,800원으로, 단순 최저가와 크게 다릅니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 무조건 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 중구 황학동, 지하철 2호선 신당역 북동측 인근. 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신당역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층, 본건은 2층 203호입니다.
- 준공. 사용승인일은 2014.11.20이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측 약 4m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 현장확인. 내부는 폐문 부재로 직접 조사하지 못해 외부 관찰·탐문·건축물현황도에 의한 내용이며 실제 이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 확인. 오세민 보증금 130,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 인수 0원 여부를 좌우합니다.
- 유찰가 착시 금지. 112,000,000원·89,600,000원만 보고 가격을 판단하지 말고, 각각 인수액 20,368,000원·42,412,800원을 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 167,050,000원과 함께 동일 전용 18.23㎡ 최신 거래 145,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 이용상태와 내부구조 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 실질취득액을 보라”
이 사건의 포인트는 명확합니다. 오세민은 실제 임차인 1명이고, 보증금은 130,000,000원이며 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 신건 140,000,000원에서는 현재 배당 시뮬레이션상 보증금 전액이 변제돼 인수액 0원입니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 167,050,000원보다 낮고, 동일 전용 18.23㎡ 최신 거래 145,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다.
다만 유찰 후에는 해석이 달라집니다. 낙찰가가 112,000,000원 또는 89,600,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어 실질취득은 각각 132,368,000원과 132,012,800원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 가격을 판단해야 하는 대항력 임차인형 사건입니다. 현재 회차에서는 배당 전액 여부, 유찰 이후에는 실질취득액이 핵심입니다.
