서울중앙지방법원 2025타경104726. 관악구 신림동 475-94 ‘지안채’와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 단독주택이고, 지1층부터 3층까지 모두 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다. 토지면적은 138.8㎡이며 사용승인일은 2023.2.6입니다. 말소기준권리는 2025.11.04 주식회사에스비아이저축은행 가압류 28,241,493원입니다.

등기상 과거 여수수산업협동조합 근저당권 채권최고액 1,260,000,000원이 있었지만 2023.04.14 해지로 이미 말소됐습니다. 문제는 그 뒤가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 을구 3번부터 12번의 임차권등기에 대해서는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

더 중요한 점은 이 360,000,000원이 최종 상한으로 확정된 금액이 아니라는 것입니다. 매각물건명세서상 을구 3번 내지 12번 임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 조건입니다. 현재 배당표에서 전액 배당으로 처리된 임차인 외에도, 배당·인수 여부가 명확히 확정되지 않은 임차권과 보증금 미상 점유자가 존재합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 따로 봐야 한다

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 별도로 보증금 140,000,000원이 기재됐으나 전입·확정일자와 인명 식별이 확인되지 않는 기재는 위 인원과 중복 여부가 불명확해 합산하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,062,192,200원이나 최저가 2,062,192,200원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 인수액을 더한 실질취득비용으로 봐야 하므로, 감정가 대비 할인율만으로 입찰 메리트를 판단하면 안 됩니다.

유찰되면 매각가는 내려가지만 현재 시뮬레이션에서 확인된 360,000,000원의 인수액은 모든 회차에 그대로 남습니다. 더구나 보증금 미상 점유자와 조건부 인수 임차권을 감안하면 위 실질취득액은 최종 확정치가 아니라 확인된 인수만 반영한 최소선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,062,192,200원 가정)

배당표상 채권자 청구액 57,434,747원은 전액 배당되는 것으로 계산되며 미배당액은 0원입니다. 다만 매수인이 별도로 인수하는 360,000,000원은 매각대금 배분 밖의 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 지1층부터 3층까지 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다. 일반적인 단일 세대 주택이 아니라 다수 임차관계가 결합된 구조입니다.
• 입지. 신대방역(지하철 2호선) 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 신대방역이 있습니다.
• 토지. 대 138.8㎡, 평지·정방형, 세로한면(가), 공시지가 4,375,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 명시돼 있어 매각대상 범위와 현황 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 확정. 현재 계산에 잡힌 360,000,000원만 보고 끝내지 말고 을구 3번~12번 임차권의 실제 배당액과 미배당 잔액을 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 장수현·손화원·박서현·이예은·안정빈은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 승계액을 확정할 수 없습니다.
• 김유주 관계 확인. 임차인과 경매채권자로 함께 등장하므로 계약서·계좌이체·실점유 자료를 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 다중주택 명도. 다수 임차·점유자가 있는 건물인 만큼 개별 호실별 점유현황과 인도 대상자를 따로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 범위. 제시외 건물 포함 내용과 감정평가 대상, 현황 도면을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 20억”보다 중요한 것은 미배당 보증금이다

이 사건은 감정가와 최저가가 2,062,192,200원으로 같은 신건이지만, 단순히 ‘유찰 전이라 비싸다’거나 ‘감정가 수준이면 적정하다’고 평가할 사건이 아닙니다. 배당 시뮬레이션에 이미 360,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있어 현재 회차의 최소 실질취득은 2,422,192,200원입니다.

더구나 을구 3번부터 12번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 조건이 있고, 보증금·확정일자 미상의 점유자도 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 위험이 먼저 해소돼야 가격을 논할 수 있는 사건이며, 확인된 인수액 360,000,000원을 최종 인수액으로 단정해서도 안 됩니다.