서울중앙지방법원 2025타경104740. 신림동 지밸리마인드 11층 1107호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 소유자 신혜일은 2023년 2월 8일 매매를 원인으로 2023년 2월 28일 소유권을 취득했고 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 경매개시결정의 선후관계입니다.
이유진의 임대차계약일은 2022년 10월 28일, 확정일자는 2022년 11월 9일, 전입·점유개시는 2022년 12월 30일입니다. 임차권등기는 2025년 1월 31일에 마쳐졌고, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026년 1월 2일입니다. 따라서 별도 매각조건이 없다면 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로서 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건은 매각물건명세서 비고에서 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어 실질적인 인수부담을 제거한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층 1107호 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15, 1655-17 지밸리마인드 · 서울특별시 관악구 시흥대로 558-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형 아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 제11층 제1107호 |
| 소유자 | 신혜일 · 2023.02.28 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 매각조건이 인수 위험을 해소
등기상 말소기준은 2026년 1월 2일 강제경매개시결정입니다. 이유진의 임차권등기는 2025년 1월 31일로 더 빠르고, 임차권 내용에 기재된 전입일 2022년 12월 30일과 확정일자 2022년 11월 9일 역시 훨씬 앞섭니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.12.30 / 2022.11.09 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
이유진은 배당요구를 했고 배당요구일은 2025년 1월 31일입니다. 현재 매각가 201,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 차감하면 임차보증금 200,000,000원 중 197,386,000원이 배당되고 2,614,000원이 남습니다. 통상의 선순위 대항력 임차권이라면 이 잔액이 매수인에게 승계되지만, 이번 건은 위 매각조건 때문에 그 잔액의 반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가도 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 권리 인수가 0원으로 정리된다고 해서 가격까지 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 2,614,000원입니다. 별도 매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원동주민센터 서측 인근으로, 도시형생활주택·소규모 아파트단지·오피스텔·산업단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중이며 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기·기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 50미터, 북동측 약 4미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기 말소가 실제로 어떤 절차와 시점에 진행되는지 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.28 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 201,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 면적 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 핵심을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보면 이유진의 보증금 200,000,000원 임차권이 경매개시결정보다 앞서 존재하는 선순위 대항력 임차권이고, 신건 배당계산에서도 2,614,000원이 남습니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “보증금 2억원을 떠안는다”가 아니라 그 원칙상 인수 위험이 매각조건으로 실제 제거되는지를 최종 원본에서 확인하는 것입니다. 동시에 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 201,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다. 권리 쪽은 매각조건 덕분에 정리되지만, 신건 가격을 곧바로 좋은 가격으로 해석할 근거는 없습니다.
