울산지방법원 2025타경1198. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-188호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019년 2월 27일 설정된 물금농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 6월 12일 물금농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”거나 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정하기보다는, 현재 권리계산상 인수금액 0원과 실제 점유·임대관계 확인을 구분해서 봐야 합니다. 이 물건은 권리보다 가격과 상가 점유상태 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-188호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 |
| 소유자 | 윤문옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 611,716,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
최초 신탁등기는 2018년 12월 24일 케이비부동산신탁주식회사 명의로 등기됐다가 이미 말소됐습니다. 2019년 2월 27일 윤문옥 명의로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 물금농업협동조합 근저당 720,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025년 6월 12일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,070,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 싼지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 단순히 유찰 전·후 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,070,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 856,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 684,800,000원 | 44,448,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 매각가는 856,000,000원이고 근저당 채권최고액 720,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 가정 매각가가 684,800,000원으로 내려가 근저당 기준 44,448,000원이 미배당되지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,100,000원 |
| 1. 근저당 · 물금농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 336,900,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,100,000원과 근저당 채권최고액 720,000,000원을 반영한 뒤 소유자 교부 예상액이 336,900,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역(부산2호선) 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 증산역(부산2호선)이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측·남측으로 대로변, 서측·북측으로 중로변에 접하며 내부 가로망 상태도 양호합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류와 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,531,000원/㎡, 평지·가로장방형·상업용으로 확인됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교치 없이 감정가 1,070,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 상권·유사 점포의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 권리는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자·영업자·임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.02.27 물금농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 856,000,000원, 2회 유찰 가정가는 684,800,000원입니다. 다만 가격이 낮아졌다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 근저당 기준 44,448,000원 미배당이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 물금농업협동조합의 720,000,000원 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 감정 이용상태가 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 가격을 직접 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 신건에도 괜찮다”는 접근보다 점포의 실제 점유·임대상황과 10.70억 가격의 시장 적정성을 별도로 검증하는 것이 핵심입니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격 판단은 보류입니다.
