부산지방법원 2025타경3882. 동래구 명장동 동남타워 1동 1층 108호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 손미경이고, 2024.05.24 매매로 150,000,000원에 취득한 날 농협은행주식회사 근저당권 123,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.08.06 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 13,000,000원과 2025.09.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 LIU W*****의 전입일이 2022.08.29로 확인됩니다. 이는 말소기준권리인 2024.05.24 농협은행 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가에 더해 매수인이 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3882 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 517-2 동남타워 1동 1층108호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 손미경 · 2024.05.24 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 117,649,577원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LIU W***** | 2022.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인된 인원은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 농협은행 근저당의 소멸 여부보다 LIU W*****의 임대차 내용과 보증금 확인이 먼저입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 할인, 방향은 하락
동남타워는 127세대, 1992.09.08 준공 단지입니다. 대상면적은 78.02㎡이고, 최근 12개월 거래 평균은 169,250,000원, 최신 거래는 2025.10 180,000,000원입니다. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.4%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -2.2%로 하락 추세이므로, 전체 평균 171,833,333원이나 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 81.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2025.03 | 78.02㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 78.02㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 78.02㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 78.02㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2023.08 | 84.96㎡ | 9 | 169,500,000원 |
| 2022.07 | 81.65㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 81.65㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 81.65㎡ | 10 | 211,500,000원 |
| 2021.10 | 81.65㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 78.02㎡ | 12 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 169,250,000원 |
특히 대상과 같은 78.02㎡ 거래는 2025.03과 2024.12에 각각 160,000,000원, 2024.04의 1층 거래는 150,000,000원입니다. 대상 역시 1층이므로, 최저가 158,000,000원을 단순히 “최근 평균보다 낮다”는 이유만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 게다가 미상 임차보증금이 실제 인수로 이어지면 실질취득비용은 158,000,000원을 넘어갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 3. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,788,000원 |
이 배당 추정에서는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, LIU W*****의 보증금도 미상입니다. 따라서 표의 잔여액과 배당표상 인수 0원은 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명장초등학교 북동측 인근. 주위는 학교·단독주택·상가·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재경보기·소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 15미터 폭 포장도로에 접하고 주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·부정형, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,409,000원/㎡입니다.
- 규제. 중로3류(폭 12m~15m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 환금성 참고. 동남타워는 127세대이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. LIU W*****의 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용부터 계산. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가만으로 가격 비교를 하면 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 158,000,000원을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다.
- 1층 실거래 비교. 같은 78.02㎡의 2024.04 1층 거래가 150,000,000원입니다. 대상도 1층이므로 최근 평균만이 아니라 층 조건이 같은 거래도 함께 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -2.2%이므로 전체 평균 171,833,333원을 근거로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 126,400,000원, 2회 유찰 시 101,120,000원으로 내려가지만, 임차인 인수액이 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “93.4% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
신건 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 169,250,000원의 93.4%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 추세는 -2.2%로 하락하고 있고, 같은 78.02㎡의 1층 거래는 150,000,000원도 존재합니다. 무엇보다 말소기준보다 앞선 2022.08.29 전입 점유자의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 시세보다 낮으니 싸다”는 결론보다 선순위 임대차를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금이 실제 인수되는지에 따라 실질취득비용은 완전히 달라질 수 있습니다. 현재 단계의 판단은 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전까지 보류가 적절합니다.
