부산지방법원 2025타경4380. 부산 금정구 남산동 삼우빌라 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배혜정이고 2017.09.15. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 147,000,000원입니다. 같은 날 접수된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 110,000,000원이고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 부산신용보증재단·신용보증기금·오케이저축은행·미소금융부산중구법인의 가압류와 국의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 입찰 전 점유관계와 전입세대는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 112-12 삼우빌라 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 / 규모 | 58.56㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 배혜정 (2017.09.15. 소유권이전, 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 98,095,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.09.15. 을구 9번 하나은행 근저당권입니다. 이후 등재된 4건의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
삼우빌라는 총 8세대, 사용승인일은 1996.12.12.이며 분석 대상 면적은 58.56㎡입니다. 현재 감정가는 119,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 동일합니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 119,000,000원 또는 최저가 119,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 표현은 할 수 없습니다. 현재 단계에서 확인할 수 있는 것은 ‘신건 100% 가격’이라는 사실뿐이며, 가격 메리트는 인근 유사 다세대의 최근 거래와 개별 호수 상태를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 119,000,000원 | 78,889,664원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 95,200,000원 | 102,337,264원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,160,000원 | 121,034,544원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 현재 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당액이 커지는 것과 낙찰자가 그 채권을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 40,500,000원 | 6,534,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,125,033원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 28,380,586원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 사단법인 미소금융부산중구법인 | 9,418,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 195,423,664원, 채권자 예상 배당액은 116,534,000원, 미배당은 78,889,664원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 남산역 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 남산역이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장타일 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 북하향 완경사지대 내 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고 가축사육제한구역에 속합니다. 공시지가는 1,744,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 세금 우선권. 국의 압류가 등기되어 있고 현재 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 세금 내역을 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재 등은 조사되지 못했습니다. 수리비 가능성을 현장 조사에 반영하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 일정·협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람 및 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 판단은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.15. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것만으로 입찰가가 매력적이라고 결론내릴 수는 없습니다. 삼우빌라는 8세대의 다세대주택이고, 현재 확인 가능한 비교 실거래 금액이 없어 119,000,000원이 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 점유 확인과 가격 검증이 최종 판단을 좌우합니다.
