부산지방법원 2025타경4502. 부산 동래구 사직동 155-70 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 1가구로 이용 중이며, 사용승인일은 1977.08.25, 증축일은 1988.09.24입니다. 토지는 116.5㎡의 대지로, 제3종일반주거지역이면서 사직2 재개발 정비구역에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 2021.11.10 설정된 부산은행의 채권최고액 165,000,000원 근저당입니다. 이후 2022.06.17 채권최고액 110,000,000원의 후순위 근저당이 추가됐고, 2025.10.30 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 첫 번째 근저당은 이후 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐지만, 순위의 기준일은 기존 2021.11.10 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 155-70 · 부산광역시 동래구 여고로91번길 25-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 다가구주택 2가구 · 2층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 대 116.5㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이현우 |
| 감정가 / 최저가 | 414,620,020원 / 414,620,020원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 102,650,842원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 전입자 4명
말소기준권리는 2021.11.10 부산은행 근저당입니다. 확인된 실제 임차인은 이태훈·이경자·이재훈·안양병 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이재훈은 2023.01.17, 이태훈·이경자는 2023.02.16, 안양병은 2023.05.08 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태훈 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경자 | 2023.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재훈 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안양병 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 검증 — 신건 414,620,020원, 시세 단정은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 414,620,020원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 414,620,020원입니다.
다만 동일·인근 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에, 감정가 또는 최저가를 기준으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,529,000원이고 정비구역에 포함돼 있지만, 이 정보만으로 경매가격의 할인 여부를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 414,620,020원 | 0원 | 133,073,820원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 331,696,016원 | 0원 | 51,252,272원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 265,356,812원 | 14,158,183원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 배당 시뮬레이션 값입니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 동일·인근 실거래 비교가 없으므로 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,620,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,546,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,073,820원 |
현재 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 275,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 을구 1번 근저당은 2026.02.25 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐습니다.
④ 이용상태·토지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 1층은 다가구주택 2가구, 2층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 현황조사에서는 소유자 이현우가 2층을 창고처럼 사용한다고 진술해 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
- 건물. 블록및벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물이며 사용승인일 1977.08.25, 증축일 1988.09.24입니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 116.5㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 ㎡당 1,529,000원입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역이고 2023.06.21 지정된 사직2 재개발 정비구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 입지. 여고초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 제시외 부분의 위치와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 재확인. 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 1층 명도. 소유자 진술상 1층은 임차인들이 점유합니다. 낙찰 후 인도 일정과 명도비용 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
- 근저당 이전등기. 을구 1번 근저당이 2026.02.25 확정채권양도로 이전됐으므로 2026.07.22 접수된 이전등기를 포함한 최신 등기 순위를 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가상 포함범위가 일치하는지 확인하세요.
- 정비구역. 사직2 재개발 정비구역에 포함된 토지이므로 정비사업 진행상황과 해당 부동산의 권리·부담을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일·인근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 414,620,020원이나 유찰가격만 보고 싸다고 판단하지 말고 실제 거래사례를 추가 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않을 수 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격 검증과 점유 확인이 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.11.10 근저당이고, 실제 임차인 4명은 모두 2023년에 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금을 떠안아 실질취득액이 커지는 구조는 아닙니다.
하지만 1층을 임차인이 실제 점유하고 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 점, 1977년 사용승인·1988년 증축된 노후 다가구주택인 점, 제시외 건물이 포함되는 점, 사직2 재개발 정비구역이라는 점을 함께 봐야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 414,620,020원의 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 권리승계 부담은 낮지만, 이번 사건의 실제 승부처는 점유관계와 현장·정비구역 확인, 그리고 응찰 전 시세 검증입니다.
