울산지방법원 2025타경1557. 울산광역시 남구 달동 1359-4의 토지와 8층 건물로, 감정평가 당시 숙박시설(DOAN STAY HOTEL)과 위락시설(DESIGN)로 이용 중입니다. 1층은 로비·주차장, 2층은 위락시설, 3층부터 7층은 숙박시설 42객실과 안내실·직원휴게실·통로, 8층은 세탁실·계단실입니다. 토지는 330.3㎡, 일반상업지역이며 번영사거리 북동측 인근에 위치합니다.
권리의 기준점은 2023.05.31. 설정된 울산수산업협동조합의 채권최고액 5,244,000,000원 근저당입니다. 이후 전정희 근저당 100,000,000원, 이장우 근저당 480,000,000원, 하종훈 전세권 600,000,000원과 국세·지방세 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있어, 등기상 권리 소멸과 별개로 실제 점유·영업·임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1557 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 1359-4 · 울산광역시 남구 번영로144번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(DOAN STAY HOTEL) 및 위락시설(DESIGN) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 |
| 토지 | 330.3㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사도안호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,479,220,280원 / 5,479,220,280원 (신건) |
| 청구액 | 4,414,207,638원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2023.05.31. 주식회사도안호텔로 이전됐고, 같은 날 설정된 울산수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 전정희·이장우 근저당과 하종훈 전세권, 2025년·2026년의 국세·지방세 압류 및 현재 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 5,479,220,280원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
특히 감정 이용상태가 일반 주거용이 아니라 숙박시설·위락시설이고, 42객실을 포함한 운영형 부동산입니다. 가격 검토는 단순 건물·토지가격뿐 아니라 실제 영업상태, 임대·점유현황, 시설상태까지 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 5,479,220,280원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,479,220,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,192,203원 |
| 1. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 5,244,000,000원 | 5,244,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전정희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이장우 | 480,000,000원 | 78,028,077원 |
| 4. 전세권 · 하종훈 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 6,424,000,000원 중 예상 배당액은 5,422,028,077원, 미배당은 1,001,971,923원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 번영사거리 북동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(DOAN STAY HOTEL) 및 위락시설(DESIGN)로 이용 중입니다. 3층부터 7층까지 숙박시설 42객실이 배치돼 있습니다.
- 토지. 330.3㎡, 일반상업지역·지구단위계획구역(삼산지구), 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 3,477,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기·수변전·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·도시가스·승강기·보일러·난방·퍼즐식주차·저수조·펌프설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가서상 임대사항이 미상입니다. 호텔 운영주체와 실제 점유자, 객실·시설별 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 현황 확인. 하종훈 전세권 600,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리이지만, 실제 인도·점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 신건 5,479,220,280원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 토지·건물·운영가치와 시설상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 별개”
이 사건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2023.05.31. 울산수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·전세권·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 해서 신건 가격이 적정하다는 뜻은 아닙니다. 숙박시설·위락시설로 이용 중인 8층 운영형 부동산이고, 임대사항이 미상이며 직접 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 실제 점유·영업관계 확인에 있습니다.
