부산지방법원 2025타경20528. 부산진구 부전동 351-38, 부전시장 내에 있는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하1층~지상5층 상업용 건물로 이용 중이고, 토지는 175.2㎡의 일반상업지역입니다. 공유자는 박정민·이성순 각 2분의 1입니다.
권리관계에서 현재 말소기준은 2022.12.19. 박정연 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 장전동새마을금고의 근저당권 1,920,000,000원·120,000,000원과 박정민 지분에 대한 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 장전동새마을금고의 두 근저당권은 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20528 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 새싹로14번길 39 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 상업용건물 |
| 토지 | 175.2㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박정민 2분의 1 · 이성순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,974,110,600원 / 2,974,110,600원 (신건) |
| 청구금액 | 1,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2018년 부산동래신용협동조합 근저당권 650,000,000원, 2022년 박정찬 근저당권 200,000,000원, 2023년 부산은행 근저당권 572,000,000원, 2024년 용주새마을금고 근저당권 960,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 을구 2번 박정연 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 신건 29.74억
이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같은 2,974,110,600원이라는 사실만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 상업용 건물과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되는 만큼, 가격 판단은 수익성·점유·현황과 감정평가 원본을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,974,110,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,141,106원 |
| 1. 근저당 · 박정연 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장전동새마을금고 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장전동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,750,000원 | 23,750,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,141,743원 | 8,141,743원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 670,077,751원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,271,891,743원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 670,077,751원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,974,110,600원 | 2,271,891,743원 | 0원 | 670,077,751원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,379,288,480원 | 2,271,891,743원 | 0원 | 81,203,852원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,903,430,784원 | 1,881,996,476원 | 389,895,267원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 전액을 소화하지 못해 389,895,267원이 미배당되지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 부전시장 내에 위치하며 주변은 시장 노면상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 상업용건물로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상5층, 외벽·내벽은 몰탈위페인트마감, 알미늄샷시 창입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·전기시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 공시지가는 6,152,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.12.19. 박정연 근저당권 200,000,000원이 기준입니다.
- 권리이전 확인. 장전동새마을금고의 1,920,000,000원·120,000,000원 근저당권은 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가·유찰가만으로 시세 대비 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 직접 비교할 실거래 자료가 없고 감정가 2,974,110,600원이 그대로 신건 최저가입니다.
또한 부전시장 내 상업용 건물·토지라는 특성, 임대관계 미상, 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 현황 요소가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리에서 인수 위험을 찾기보다 현장 점유와 가격 검증이 핵심인 사건입니다.