울산지방법원 2025타경1576. 양산시 물금읍 범어리 현대아파트의 복리동 1·2·3층입니다. 감정평가상 1·2·3층 모두 보육시설 및 노유자시설로 이용됐고 상호는 키즈포레어린이집이지만 현재는 운영중단 상태입니다. 1층은 교실·사무실·화장실·현관, 2층은 교실·화장실, 3층은 교실·주방 등으로 이용됐으며, 집합건축물대장에 동일인 소유의 지하층 공용부분 253.71㎡가 등재돼 감정평가에 포함됐습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 소유자는 김문자이고, 말소기준권리는 2022.10.26. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 770,000,000원입니다. 이후 수협은행 가압류 80,385,091원, 하나캐피탈주식회사 가압류 20,494,810원, 양산시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-1 현대아파트 복리동 1,2,3층 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 목화로 96 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 보육시설 및 노유자시설(키즈포레어린이집) · 현재 운영중단 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1,2,3층 |
| 소유자 | 김문자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,200,000원 / 1,380,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 717,750,341원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.26. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이후 등기된 수협은행 가압류, 하나캐피탈주식회사 가압류, 양산시 압류 및 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 검토 — 신건 13.802억, 시세 비교는 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,380,200,000원입니다. 다만 이 복리동과 직접 비교할 동일·유사 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지를 숫자로 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 일반 공동주택 세대가 아니라 보육시설·노유자시설이고 현재 운영이 중단된 상태이므로, 아파트 단지의 일반 세대 가격을 그대로 대입해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 회차에서 확인 가능한 것은 감정가 13.802억이 곧 최저가라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,380,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,202,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 770,000,000원 | 770,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 80,385,091원 | 80,385,091원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 20,494,810원 | 20,494,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 493,118,099원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 신청채권자 부산은행의 경매 청구액은 717,750,341원이며, 배당표의 근저당 항목은 채권최고액 770,000,000원을 기준으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 오봉초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 남측 인근에 황산로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m, 남서측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류·중로1류·중로2류 도로와 접합니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 소화전·화재경보설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 전유부분 1·2·3층이 등재돼 있고, 집합건축물대장에는 동일인 소유 지하층 공용부분 253.71㎡가 있어 이를 포함해 평가했습니다.
- 현재 상태. 보육시설 및 노유자시설로 이용됐으나 현재 운영중단 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자·사용자를 확인해야 합니다.
- 운영중단 상태 확인. 키즈포레어린이집이 현재 운영중단 상태이므로 내부 시설, 유지관리 상태와 재사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가에 포함된 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 위치·현황과 매각 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 지하층 포함관계 확인. 집합건축물대장상 지하층 공용부분 253.71㎡가 평가에 포함된 구조를 등기·건축물대장·감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 13.802억 자체만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 수익·대체가치 검토가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘활용 상태와 가격 검증’이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 부산은행 근저당 770,000,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 일반 아파트가 아니라 보육시설·노유자시설로 사용된 복리동이고 현재는 운영중단, 임대관계는 미상입니다. 여기에 제시외 건물과 지하층 공용부분이 평가에 포함돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 가격도 좋다”는 식으로 연결하면 안 됩니다. 신건 최저가는 1,380,200,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 실제 점유·시설 상태·제시외 건물·활용 가능성을 확인한 뒤 13.802억의 적정성을 검증하는 것이 핵심입니다.
