울산지방법원 2025타경1595. 울산 남구 신정동 울산신정센트럴하임 2층 206호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 현재 소유자는 전현주이며, 2019.08.21 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 하나은행 채권최고액 360,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
권리구조는 복잡하지 않습니다. 신고된 임차인 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 상태와 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 가격 측면에서는 최저가 419,000,000원이 최근 12개월 평균 354,166,666원보다 높고, 최신 거래 359,000,000원보다도 높아 신건 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1834 울산신정센트럴하임 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 전현주 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 265,864,589원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.12.04 임의경매개시결정과 2026.05.15 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.01.12 압류는 2022.05.23 해제로 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 118.3%
울산신정센트럴하임의 면적 매칭 거래는 최근 12개월 12건이며 평균 거래금액은 354,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 359,000,000원, 표본 최저는 330,000,000원, 최고는 369,000,000원입니다. 현재 최저매각가 419,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.3%로 최근 거래 범위보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.5㎡ | 15 | 359,000,000원 |
| 2026.09 | 60.5㎡ | 23 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 60.5㎡ | 24 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 60.2㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 60.2㎡ | 10 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 60.5㎡ | 18 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 60.5㎡ | 13 | 361,000,000원 |
| 2026.04 | 60.5㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 60.5㎡ | 10 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 60.5㎡ | 13 | 343,000,000원 |
| 2026.01 | 60.5㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 60.5㎡ | 9 | 362,000,000원 |
| 평균 | 65.6㎡ | 12건 | 354,166,666원 |
가격 판단에서는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건은 최근 12개월 평균이 354,166,666원, 최신 거래가 359,000,000원인데 최저가는 419,000,000원입니다. 따라서 신건 단계에서 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,590,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,410,000원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 52,410,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 419,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 30,292,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 96,394,240원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 265,864,589원이 충족되는 구조이고, 1회 유찰 시에도 채권자 배당액 329,707,200원으로 신청채권액을 충족합니다. 2회 유찰 시 채권자 배당액은 263,605,760원으로 신청채권액보다 부족해지는 시나리오지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실로 평가되어 있습니다.
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 월평초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 24층 건물 내 2층 206호이며 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로. 외부 가로망 상태는 보통이며 중로2류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,112,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 419,000,000원은 최근 12개월 평균 354,166,666원의 118.3%이고 최신 거래 359,000,000원보다 높습니다. 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
- 현장 점유. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태가 근린생활시설이므로 주거용 물건처럼 접근하지 말고 해당 용도의 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 335,200,000원, 2회 유찰 시 268,160,000원으로 제시된 시나리오를 최근 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 세금·비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 장점은 권리가 단순하다는 점입니다. 2019.08.21 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득은 419,000,000원인데 최근 12개월 평균은 354,166,666원, 최신 거래는 359,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 118.3%인 만큼 신건 단계에서는 가격 메리트가 없습니다.
더구나 감정평가상 이용상태가 근린생활시설(공실)이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 단순히 ‘인수 0원’만 보고 접근할 사건이 아니라, 최근 거래 수준과 실제 공실·점유 상태를 함께 확인하면서 유찰 여부를 지켜볼 사건입니다. 결론은 권리 안전, 신건 가격 보류입니다.
