울산지방법원 2025타경1639. 양산 물금읍 신창비바패밀리 111동 17층 1703호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2011.06.09. 주식회사한국외환은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 설정된 한국외환은행 근저당 30,000,000원, 황영순 근저당 180,000,000원과 삼성카드·하나캐피탈· 케이비캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
권리보다 중요한 쟁점은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 505,000,000원인 신건인데, 동일면적 131.08㎡의 최근 12개월 거래 4건 평균은 448,750,000원입니다. 가장 최근인 2026년 2월 거래도 495,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래가격은 그보다 오래된 거래군 대비 -8.9%의 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1639 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 111동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 131.083㎡ · 지상25층 건물 내 17층 1703호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 손윤영 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 263,151,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없습니다. 등기상 핵심은 2011.06.09. 설정된 한국외환은행 근저당권 252,000,000원이며, 이것이 말소기준입니다. 2014년 추가 근저당, 2022년 황영순 근저당, 2024~2025년 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 비싸다
신창비바패밀리는 1,248세대, 2009.10.30. 준공 단지입니다. 이 물건과 면적이 일치하는 131.08㎡ 거래 중 최근 12개월 4건을 우선해서 보면 가격 판단은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 131.08㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 131.08㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2025.10 | 131.08㎡ | 23 | 475,000,000원 |
| 2025.03 | 131.08㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 448,750,000원 |
현재 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균보다 56,250,000원 높고, 비율로는 112.5%입니다. 최신 거래인 2026.02. 495,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 전체 10건 평균은 475,100,000원이지만, 과거 560,000,000원·578,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 황영순 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,545,975원 | 22,545,975원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 39,788,610원 | 13,004,025원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 36,642,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
505,000,000원 매각 가정 시 채권 총액 560,977,051원 중 497,550,000원이 배당되고, 미배당은 63,427,051원입니다. 하나캐피탈부터 일부 미배당이 발생하고 케이비캐피탈은 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 505,000,000원 | 63,427,051원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 404,000,000원 | 163,417,051원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 323,200,000원 | 243,101,851원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가가 404,000,000원으로 내려가면 최근 12개월 평균 448,750,000원보다 낮아집니다. 반면 현재 신건 505,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 상회합니다. 이 사건은 권리 위험 때문에 기다리는 물건이 아니라 가격 때문에 유찰 여부를 지켜볼 필요가 있는 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상25층 건물 내 17층 1703호이며, 승강기·도시가스·위생 및 급배수·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 및 주차장시설은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 1,248세대 단지이고 최근 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 가격추세가 -8.9%로 내려온 점은 응찰가 산정에 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 505,000,000원은 최근 12개월 평균 448,750,000원의 112.5%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.02. 거래가 495,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.9% 낮아진 만큼 과거 고가 거래만으로 입찰 상한을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 404,000,000원, 2회 유찰 시 323,200,000원입니다. 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리, 경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 2011년 말소기준 근저당 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균 448,750,000원의 112.5%이고, 최신 거래 495,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래추세까지 -8.9%여서 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 유찰이 발생해 최근 시세 아래로 내려오는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
